旧仓库改造项.ppt

区域规划 杨树浦路项目周边市场 上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机 杨树浦路项目价格分析 杨树浦路仓库建筑改造条件 收购成本财务测算 创意类目标商户 ——本项目的第一亮点客户群 民间艺术家、原创工作室、广告设计 我司与上海戏剧学院有着紧密的合作关系，还可以通过浙商会等向业内发布招商信息。 舞蹈学校、模特培训、艺术等 策源可通过上海商业房地产联合会、创意产业中心，向业内发布招商信息，同时邀请沪上知名艺术家、成功人士等，开展项目推荐会，扩大项目在沪上的影响力。 可以利用豫园股份有限公司庞大的客户网络，向本项目所需要的目标客户，进行有针对性地项目推广。 中式服装设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等 以上这类行业经营客户基本无固定的工作场所，故需通过各种特殊的渠道，来进行广泛而又深入的挖掘。 艺术装饰品、原创设计工作室、民间艺术家原创作品、民族舞蹈培训学校、中式服饰设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等等相关产业。 策源招商渠道 目标商户 复星 复地 豫园 商业资源 浙商协会 商房联 平台资源 创意产业中心 中管网房地产频道 每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。 举例——商房联资源 中管网房地产频道 多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业 或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者 创意类目标商户 ——招商提供有吸引力的优惠条件 前期承租能力低 ——？ 行业不聚集，客户相对分散 策源的招商手法 不论是创意商家还是创意办公客户都是小众人群，因此一般商办项目选择大众媒体广告的方式事倍功半，策源建议您采纳我司“筑巢引凤”的成功经验——即通过特色活动营造创意氛围，吸引创意商家主动上门。 复城国际SP活动简介： 识珠拥翠 ESPRIT活动 留旧·创新城市对话 周大福活动 海上海SP活动简介： 2004 ADC 创意作品世界巡展 风云上海当代艺术交流展 “海上海LOFT·空间想象”酒会 ESPRIT秋冬时装发布会巡演 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 活动日期：06年5月20日， 活动亮点：珠宝品牌周大福在 [骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。 活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。 “周大福”新品发布会 * 中管网房地产频道 杨树浦路仓库改造定位分析 功能初步定位 项目主题定位方向分析 项目主题建议 业态组合及布局建议 项目招商策略 项目初步财务分析 “提篮桥历史风貌及现代商业街区”： 提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。 中管网房地产频道 现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了商业前景 提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等 提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为创意商业市场前景更为看好。 中管网房地产频道 周边办公和商业项目租金现状 项目改造后的价值预判 提篮桥老式商务楼和老厂房改建办公项目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天； 区内挂牌出租商铺数量不多，街铺主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之间。 简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升； 项目改为创意商业和创意办公的综合体，更能独立于目前的市场环境，跳脱目前的区域价值。 中管网房地产频道 楼层数： 3~6层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，也可多种产品组合。 层高： 3.8~4.3米之间，改造产品适应性较广，但目前市场上存在的改造为博物馆类展示功能的产品在层高上的要求较高，本案无法满足。 地块形状： 组团状建筑，由三栋主建筑和几栋辅助建筑组成。这样的建筑形态为产品的规划提供了较大的发挥空间。 标准层平面： 总建筑面积为16212平方米，由多幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。 杨树浦路仓库功能改造方向研判 规划方面： “提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。 市场方面： 杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通便利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。 建筑改造方面：