物业管理招投标之程序.ppt

物业管理招投标 本章学习提要 模块一：招标的条件 招标的条件包括哪些方面？ 招标人应具备的条件.  招标项目应具备的条件 招标人应具备的条件（权力和能力） 业主委员会招标 业主委员会招标应该符合哪些条件？ 程序：召开业主大会，同意授权业主委员会自行招标.  技术：具备自行招标的能力，符合自行招标应具备的条件规定 招标项目应具备的条件 项目符合城市规划要求 符合政府颁布的规模要求（山东省规定：3万㎡） 项目能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房 按政府规定的各类维修基金已经落实 其他 模块二：招标的方式 招标的有哪些基本方式 公开招标（无限竞争招标）  邀请招标（有限竞争招标） 协商招标（谈判招标） 三种招标方式各有什么优缺点？ 一.公开招标 ?：公平竞争、提高物业管理水平 ?：工作量大，费用高 二.邀请招标 ?：减少工作量，节约成本；提高中标率 ?：限制竞争，不符合公平竞争 三.议标（适合什么样的物业呢？） 没有资格预审和开标等阶段，容易达成协议 适合小型物业，单项任务转包，续聘 模块三：物业管理招标的内容 内容可以从两个不同的维度分类 物业性质的不同：（经营性和非经营性物业管理招标） 阶段的不同：（前期顾问服务和实质管理服务） 非经营性物业管理招标的内容 经营性物业管理招标的内容 1.什么是经营性物业？ 以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、酒店、商业中心、工业厂房和货仓等。 2.物业管理的目标？ 利润目标，通过有效的物业经营管理服务，提高物业出租率、出售率和营业收入，提高租金收入，满足委托方的盈利目标要求。 3.关于经营性物业的知识链接 非经营性（收益性）物业服务费的测算 定额法：业主按照固定数额承担物业服务费。 比例法：业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。 前期顾问服务内容 哪几个阶段需要前期顾问服务 开发设计阶段 建设阶段 销售阶段 请看案例 前期顾问服务的收费是向谁收取呢？ 前期顾问服务案例 一、项目背景 　　该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。　　该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。　　由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。 二.规划设计阶段介入内容 1．考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。　　2．对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，深得建设单位和业主的好评。　　3．就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。　　 三.建设阶段的顾问服务 1．对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。2．楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修。3．在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否则又要返修，造成浪费。4．在施工过程中发现部分基础没有搞好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，如果发生这种情况，此处的管网就会发生断裂。建议予以重新施工。5．督促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。6．对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。7．与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。 四.销售阶段的顾问服务 1．销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解。2．在售楼现场设立了专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询，这种咨询和宣传沟通起到了很好的效