美国西蒙集团发展研究.pptx

美国西蒙集团发展研究——兼并确立龙头地位、品牌打造提升溢价空间;标杆榜样：西蒙集团 成立VS近况;西蒙集团成立迄今55年，是美国最大也是最杰出的商业企业。在其整个发展历程中，1993年企业上市是西蒙爆发式成长的分水岭，之后二十年内西蒙前十年极力扩张求规模，后十年精细化运营管理求效益。 本报告重点对西蒙的扩张和经营两方面做出分析，最后根据市场环境和我司现状提出建议。 ;一、扩张篇;一、普通商业开发商阶段：1960年-1992年;创新期： 到80年代后，公司则以每年3家室内购物广场的速度平稳扩张。在物业类型上，西蒙首先提出“综合性商业地产”的概念，即商业广场不仅仅局限于购物中心的单一物业形态，而是将写字楼、高档公寓、酒店、购物中心等多种物业类型结合起来，发挥协调效应，实现商业地产开发的最大成功。 到了90年代初期，西蒙又在商业中心增添了休闲娱乐广场、大众餐饮中心等场所，其标志就是1992年在明尼苏达州建成的拥有过山车和迷你高尔夫球场的巨型休闲购物中心。这也就是中国国内目前最火爆的“城市综合体”。 ;时代背景链接;从20世纪60年代起美国经济快速上升，战后就业比率显著增加，人均收入快速增加，而这又进一步促使多数家庭开始成为中产阶级。二战之后的30年中，美国城镇化进程进入快速发展阶段，并在70年代后期基本完成了城镇化的进程，进入稳定均衡阶段。 城镇化的快速发展及完成，使得大量农村人口变为城市人口，这直接刺激并拉动了内在消费需求及倾向。而且伴随着城镇化的发展及居民收入水平提升，美国消费者的消费习惯在这一时期也发生了彻底的改变:从二战期间的省吃俭用，过渡到积极的贷款消费。由此人均消费支出也呈现快速上升的态势。;从就MSA公司自身因素而言，创业期这30年的平稳发展主要得益于两个方面。 顺应经济发展需求 得天独厚的时代背景对于SPG公司的成长具有至关重要的作用。在零售行业逐步繁荣的社会及经济背景下，SPG准确地赶上了零售地产开发的潮流。MSA公司成立的60年代，刚好是GDP开始快速增长的转折时期，也是居民收入及消费支出急速增加的分界点，而且60年代刚好也是城镇化推进如火如荼的一个阶段。实际上现在业内主要经营公司几乎都在50-60年代这一时期成立的。;;二、上市后跨越发展阶段：1993年-今;1、规模性扩张;1993年西蒙集团上市至2000年这关键8年的发展时期，可以看出该时期西蒙集团之所以能从众多的竞争者之中脱颖而出，最主要的策略就是公司在经过了一段时期的平稳发展完成积累之后，迅速进入以并购为主的扩张时期，扩张的重点在于规模与行业地位而非短时期的利润及投资回报。由于客观上地产开发的周期非常长，而且主要优秀地段往往已被利用，借助于内在拓展来成长的速度非常有限，而并购则可以同时解决这两个问题。 通过5年左右大规模的并购及整合，SPG快速奠定了公司的行业地位，而整个行业的竞争格局也逐步开始明晰。可以说，SPG及时改变其“开发-出租-开发”的拓展模式，将公司的成长方式从内在拓展转变为外在并购拓展，是整个SPG公司发展的关键。;2、结构性扩张;随着西蒙面对的客户与租户国际化程度越来越高，西蒙也决定进一步扩大其国际化水平，扩大业务版图。虽然收购的旪候Klépierre本身的业务存在一定的问题，但是西蒙有信心能够对其物业进行一定的调整提高，以适应西蒙的全球战略。其国际化经营的区域主要集中于欧洲及亚洲少数国家，经营策略多采用合资为主收购为辅的模式展开。 2012 年3 月，西蒙以20 亿美元的价格收购了欧洲上市公司Klépierre 29%的股权。Klépierre 是一家持有并经营欧洲优质商业物业的地产公司。Klépierre 的物业遍布欧洲13 个国家，拥有260 购物中心，其中49%的物业位法国和比利时，25%位斯堪的纳维亚半岛，其余位于中欧和南欧，价值超过210 亿美元。;西蒙资产配置变化;西蒙扩张小结;二、管理与经营篇;一、全业态覆盖的资产结构规划;1、近郊：区域性购物广场（Regional Malls）;案例：Tippecanoe Mall;Tippecanoe Mall提供的购物选择，包括JCPenney(杰西潘尼)、Kohls(科尔斯百货)、Macys(梅西百货)、Sears(西尔斯)、H.H. Gregg Dick体育用品店和100多个品牌专卖店。其中，JCPenney是以女装为主的中档百货店;梅西百货是美国最知名的百货店之一，位于纽约第七大道的旗舰店举世闻名;Kohls是面向家庭为主的专业百货店;西尔斯则是在沃尔玛之前的全美最大的连锁超市，提供较为廉价的家庭用品、电器和工业品等;H.H. Gregg Dick则是美国著名的体育用品连锁百货。 下图为平面布局图，除上述主力店之外，A至H位置按区域功能划分不同的品牌专卖店、折扣店、餐饮