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XX国业百货商场招商项目策划方案 目 录 第一部分 项目商圈分析－－－－－－－－－－－－－－（6） 商圈理论 公明主要零售商圈 公明国业百货商场概况 SWOT 分析 项目发展定位 项目发展节点 第二部分 项目商业市场的定位－－－－－－－－－－（33） 项目形象定位 项目功能定位 目标客户定位 租金定位 第三部分 项目招商规划－－－－－－－－－－－－－（40） 招商业态组合 品牌引进计划 招商合作方式、条件预测和建议 招商策略 招商工作计划进度 六、招商具体工作内容 七、招商宣传方式 八、招商人员配备计划 九、招商人员的岗位职责 十、招商与项目销售之配合 第四部分 项目商业开发－－－－－－－－－－－－－（50） 项目开发理念 项目规划设计 商业推广计划 第五部分 项目宏观经济环境分析－－－－－－－－－（57） 一、公明宏观环境概述 二、深圳市中部物流组团分区规划 三、公明经济发展的特点 　　　　结语－－－－－－－－－－－－－－－－－－ (71) 附件一：招商合同 附件二：商户意向登记表 附件三：招商合同审批表范本 附件四：商户租赁意向书 前　 言 　　在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。 　　商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。 　　金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入公明国业百 货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为公明国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。 通过市场调研，我们对公明国业百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了公明国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使公明国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使公明国业百货商场成为公明乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。 第一部分 项目商圈分析 商圈理论 商圈的界定 商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单的将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。 （1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。 （2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度，在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。 （3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。 如果借助物理学中的“场”的概念，所谓商圈，就是由消费者的生活行为，为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场以及消费者的购买行为共同创造出来的一种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。 商圈的层次 商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即： （1）主要商圈，或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。 （2）次要商圈，位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域15%~20%的消费者来本店购买商品。 （3）边际商圈，位于次要商圈的外围，属于本企业的辐射范围，在次商圈内来本店购物的比例更低。一般本企业的顾客有10%左右来自边际商圈。 影响商圈的主要因素 （1）地区人口状况 企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平、以及流动人口数量与构