世联】综合性物业项目营销研究.pptVIP

* 都市综合体商务物业（写字楼）分析模型 从图表中看出，商务办公的空间容量约占中心区的1/3 城市名 1950年人口（万人） 建筑面积 办公面积所占比例（%） CBD总数（万平方米） CBD办公（万平方米） 费城 367.1 357.7 118 33.0 辛辛那提 90.4 326.9 72.8 22.3 密尔沃基 87.1 289.8 72.9 25.2 凤凰城 33.2 56.2 14.2 25.3 大急流城 28.8 79.1 25.5 32.2 萨克拉门托 27.7 92.4 18.3 19.8 武斯特 27.6 71.5 21.1 29.5 塔科马 27.6 49.5 10.7 21.6 盐湖城 27.5 103.4 29.9 28.9 塔尔萨 25.2 101.9 42.6 41.8 莫尔比 23.1 43.3 11.7 27.0 罗阿诺克 13.3 50.4 9.5 18.8 房地产E网 * 都市综合体酒店分析模型 p154 按照旅游酒店规模预测公式： E=N*P*L/（T*K） 其中 E——酒店的床位数 N——全年游客人数 P——住宿游人比例 L——平均住宿天数 T——全年可游览天数 K——床位利用率 而都市综合体中，酒店适当开发规模计算公式为： 适当开发规模（间）=预估需求房间数/入住率-现有房间数 * 都市综合体的住宅（酒店式公寓）分析 发展现状： 全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。 时权酒店 产权酒店 买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权 将每间客房分割成独立产权出售 发展 共同特点： 建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间 * 产权式酒店特点 地域特征 强势景观资源或经济活跃区域 交通的易达性 客户定位 城市的高收入阶层 经营特点 产权完全归属业主 专业第三方管理 管理方经营，不保证业主的收益 快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。 开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 投资客为主 * 产权式酒店的经营模式详解 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式 一 产权完全归属业主 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 月收益用于支付月供款 无分红 根据经营状况每月收取净收益 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式 二 月收益用于抵冲供楼款 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式 三 自付供楼款，获得酒店支付的月收益 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住影响收益 参与酒店利润分配 模式 四 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 承担保证业主月固定收益的义务 风险由业主承 担，可能出现 亏损 主要风险由开 发商担承 房地产E网 * 开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 6 首先，综合体各物业功能和性质的不同决定了入市时机的客观差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 高容积率和用地局限性深刻影响项目整体定位及发展模式的确定 * 7 综合体项目往往位于出土寸金的城市黄金地段，项目用地普遍比较局促，导致项目因用地的限制使产品带有先天的硬伤，甚至无法发展市场可行性较高的物业。所以在确定项目发展模式尤其是物业组合方案时应重视项目用地的技术分析。 重点关注： 项目用地分析 限高等技术约束条件分析 周边建筑