宏观及政指向.ppt

中央政府 将继续坚持对房地产市场的调控，限购、限贷不会退出 将继续采取偏紧的流动性政策，房贷实际执行利率维持在高位 未来2至3年内将继续加快构建保障房供应体系 “房地产税”等长效机制的构建预计将耗费较长时间，但2014年关于“房地产税”的相关推进安排将对市场预期产生影响 【中央经济工作会议】管理层有意弱化“高增长”预期，为调控腾出更大空间——对于房地产而言：调控持续，调控力度不会减弱 【经济工作会议】重要内容 “我们也要清醒认识到，经济运行存在下行压力，部分行业产能过剩问题严重，保障粮食安全难度加大，宏观债务水平持续上升，结构性就业矛盾突出，生态环境恶化、食品药品质量堪忧、社会治安状况不佳等突出问题仍没有缓解。” “要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，不能把发展简单化为增加生产总值，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整，努力实现经济发展质量和效益得到提高又不会带来后遗症的速度。” “要冷静扎实办好自己的事，大力推进改革创新，把发展的强大动力和内需的巨大潜力释放出来，以转变经济发展方式的主动、调整经济结构的主动、改革开放的主动，赢得在经济发展上的主动和国际竞争中的主动” 承认2014年存在经济下行压力，进一步弱化来年要在经济上取得“高增长”的预期 强调经济发展“质量”的重要性，而不能只看“数字” 强调在“调整”上要“主动” ——对于房地产而言：2014年管理层对经济降温的容忍度明显提高，并强调在“经济调整”上要有所为。在此条件下，对房地产的调控仍将持续，调控力度不会减弱。 2014年房地产市场调控空间研判：调控持续，调控力度不会减弱 【表】发达经济体经济增速预期 国别 2011  2012  2013 F 2014 F 欧盟27国 1.7 -0.4 0 1.4 美国 1.8 2.8 1.6 2.6 日本 -0.6 1.9 2.1 2 2014年中国出口将适度复苏 2014年外围经济将有所好转，从而带动中国出口适度复苏。在出口对整体经济的不利影响进一步弱化的情况下，2014年中国经济实现良性运行的基础将好于2013年。 ——2014年管理层在“保增长”上的压力会少于2013年，这使其在“调结构”上有更大的施展空间。2014年中国将继续系列经济调控及房地产调控，调控力度不会减弱。 数据来源：各国统计局 数据来源：中国国家统计局 楼市调控仍以对冲“流动性过剩引起的资产价格膨胀”为主要目的——限购限贷难以退出 全球央行总资产占名义GDP比值 数据来源：IMF 2014年国内仍然面临较大的流动性压力，全球流动性亦将继续增加 ——现行楼市政策中包括“限购、限贷”等措施仍将持续。 发达国家 环球 中国广义货币供应量历年走势 2014年发达国家（欧、美、日）输出的流动性继续增加 即使美国可能逐步放缓QE步伐，但欧洲和日本仍将继续流动性输出 国内社会仍然存在巨量的存量资金 数据来源：中国人民银行 2014年流动性政策研判：仍将实施相对偏紧的流动性政策 管理层示意对经济降温的容忍度提高 管理层示意需实施流动性谨慎措施 管理层示意对“稳经济”重要性提高 发改委后续时间加快审批“地方投资” 数据来源：中国人民银行 2014年M2增速将控制在14%左右 ——在经济下行风险可控，及外围流动性走向未发现根本改变的情况下，预计2014年管理层仍倾向于实施相对偏紧的流动性政策。2014年整体银根水平将继续延续2013年下半年以来的偏紧状态，降息降准的可能性较小，新增贷款相较2013年不会有显著的提高，全年M2增速保持在14%左右的水平。 上半年 下半年 2014年宏观环境的最大变数在于外围经济及流动性层面 外围经济/流动性：外围经济适度复苏、外围流动性总量保持适度扩张（如前述） 对楼价的影响：房价增速放缓 对成交量的影响：保持或略减 国内经济：经济增速与2013年持平、流动性偏紧（如前述） 楼市调控：管理层坚持对楼价的抑制，限购、限贷持续 外围流动性：发达国家（美国）超预期加快退出量化宽松（或较大程度加息）使大量资金抽离新兴市场，新兴市场资产价格预期明显转向 国内政策：加大国内流动性的支持力度 楼市调控：楼市调控松动 对楼价/成交量的影响：波动，先抑后扬 可能性：较高 可能性：低 可能性：极低 外围经济：部分欧洲或新兴国家发生严重经济危机，在全球范围产生重大影响 国内政策：加大国内流动性的支持力度 楼市调控：楼市调控松动 对楼价/成交量的影响：波动，先抑后扬 ——2014年除非外围经济或流动性发生深刻改变，否则中国管理层仍将坚持对经济和楼市的“调控思路”。 房贷研判：金融机构或继续惜贷，房贷实际执行利率将继续维持在高位 蓝区：宽松状态 红区：紧张状态 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2009年时期首套首付两成