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第三篇 物业管理与房地产开发(房地产开发与经营 房地产开发过程的主要参与者)
(一)房地产开发过程的主要参与者
开发商
房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获取
利润。根据各企业的资本的多少,国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行
管理。
资质一级企业
自有流动资金2000万元以上,注册资金不低于2000万元,有职称的建筑、土木
工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人,其中具
有中级以上职称的管理人员不得少于20人,设有高级工程师职称的总工程师,
高级会计师职称的总会计师,经济师职称以上(含经济师)的总经济师,工程技术、
经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,具有五年以上从事
房地产开发的经历,近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积,或与此
相当的房地产开发投资,连续四年建筑工程质量合格率达100%,优良率达20%。
资质二级企业
自有流动资金1000万元以上,注册资金不低于1000万元;有职称的建筑、土木
工程、财务管理、建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人,其中具
有中级以上职称的管理人员不得少于10人;工程技术、经济、统计、财务等业务
负责人具有相应专业中级以上职称;具有三年以上从事房地产开发的经历;近三
年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积,或与此相当的房地产开发投资;
连续三年建筑工程质量合格率达100%,优良率达10%。
资质三级企业
自有流动资金500万元以上,注册资金不低于500万元,有职称的建筑、土木工
程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人,其中具有
中级以上职称的管理人员不得少于5人,工程技术、财务负责人具有相应专业中
级以上职称,其他业务负责人具有相应专业助理以上职称,配有初级以上职称的
专业统计人员,具有三年以上从事房地产开发的经历F累计竣工5万平方米以上
的房屋建筑面桐,或累计完成与之相应的房地产开发投资,建筑工程质量合格率
100%。
资质四级企业
自有流动资金200万元以上,注册资金不低于200万元;有职称的建筑、土木工
程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人;工程技术负
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责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有
专业统计人员。
资质五级企业
(只限于在本地区范围内的村镇从事房地产开发)自有流动资金不低于30万元,
其他具体标准由省、自治区、直辖市建设行政管理部门制定。
金融机构
房地产开发过程需要大量资金投入,而开发融资的主渠道便是金融机构的贷款支
持,因此房地产开发之中,少不了金融机构的参与。
建筑承包商
房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商,建筑承包商在商品
房建设过程中,对房屋的质量起着十分重要的作用,也是房地产开发过程中的一
个重要环节。
政府及政府机构
政府及政府机构在房地产开发过程中,既有监督、管理的职能,又提供有关服务。
房地产开发商只要进行开发就不断地和政府的土地管理、城市规划、建设管理、
市政管理、房地产管理部门打交道,以获取投资许可证、土地使用权、规划许可
证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可,销售许可证和产权证书等。政
府除了各个职能部门进行管理之外,还通过颁布一系列的法律、法规和制定一系
列的具体的开发、经营、税收等规定来管理房地产开发行为。因此,政府及政府
机构在房地产开发过程中,也是一个积极的参与者。
专业技术顾问
由于房地产开发过程相当复杂,大多数开发商不可能有足够的经验和技能来处理
开发过程中遇到的各种问题。因此开发商在开发过程的不同的阶段聘请专业顾问
公司提供咨询顾问服务。有些大型房地产开发公司内部,还聘用许多专业技术人
员为其提供技术支持,通常这些专业技术顾问有:建筑师、结构工程师、设备工
程师、经济师、估价师、律师与代理人等。
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