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税收调整对某小区二手房交易市场的影响【摘要】房地产税不仅是我国地方财政收入的主要来源，同时也是政府调控房地产市场的主要调控工具之一，在我国税收体制中发挥着十分重要的作用。首先本文针对近几年为达到市场调控目标，当房地产税政策调整变化时，如何影响房地产企业和房地产购买者的行为决策。其次，本文就近几年的房地产交易量、房地产价格等数据进行比较。由此分析得出以下结论：第一，我国房地产税对房地产市场具有显著影响。第二，由于我国房地产税收制度不完善和房地产税征管执行力度不够，我国房地产税的调控效果目前较为微小。第三，我国房地产税收制度存在不合理之处，无法达到预期调控效应。最后，本文就房地产税收政策调整对房地产市场影响的未来发展的评价及总结。【关键字】房地产税收，调整，二手房，影响一、前言：（一）房屋交易改革后，我国房产市场的发展状况中国的房产交易市场诞生至今，经历了从无到有，从不成熟到逐步成熟的过程。新中国成立至房屋改革前，房屋的来源主要有两个途径，城市里企事业单位自行建造并分配给职工的房产为城市房产的构成主体，农村里以农民自己建造并居住的房屋为农村房产的构成主体。房屋改革政策颁布后，房屋作为商品推向市场，伴随我国城市化进程使得我国的房产交易跨上一个崭新的台阶。随着新房建造购买近十年的高速增长，房产交易的二级市也出现了前所未有的繁荣局面。现将近几年中国二手房产交易市场的发展特点总结如下：（1）二手房交易的品种和类型增多。2007年之前，走入二手房市场的多半为居民住宅，而现在伴随经济的发展，越来越多的商铺、写字楼、厂房等流入二手房市场。房产交易类型也由原先单一的买卖，逐步衍生出赠予、置换、拍卖等多种形式。（2）伴随二手房交易市场发展的中介机构日趋增多。二手房交易的发展促进了与房产有关的评估公司、测绘公司、房产代办中介机构的产生和发展。透过以上信息，我们不禁发问，二手房交易市场日趋成熟的同时，究竟对于税收的贡献率是多少？来自搜房网上的数据表明：全国大中型城市，房产交易对于当地的经济的税收贡献率均超过25%，其中新开发楼盘占主导地位，而二手房因房源分散等原因，税收贡献率很低。根据以上资料，我国的二手房市场存在的问题可归纳为以下两点：（1）房产交易秩序有待于健全。二手房交易房源信息，主要来自房屋中介及评估部门。中介机构及评估部门的行业规范和诚信经营尚未完全建立，由此影响了交易中的二手房产的真实价格。二手房交易办理过程中涉及土地管理部门、房产管理部门、评估机构、税务部门等多个行政机构，部门间的运行程序和方式，大不相同。部门与部门的协调沟通还不流畅，造成房产交易秩序混乱，有待于改善。（2）缺乏公平公正的税收环境。由于二手房交易中的税源分散，管理方法欠缺，使得二手房交易缺乏公平公正的平台，各地在执行税收政策时不可避免的出现税收流失地问题。二、我国房地产税制分析：税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一，当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节：（1）房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等；（2）房地产流通阶段的税费负担。包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等；（3）房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和房产税。可以看出当前的税收政策是重“开发和流转环节”，轻“保有环节”。三、税收调整对于二手房市场发展的利弊分析:(1) 实现了税收的横向公平，使得房产交易行为同其他商品买卖行为一并纳入税收征管的管辖范围，施行统一的核算标准，承担同等的税收负担。(2)对房产交易行为的具体规定，明确了各基层税务机关在房产交易过程中征收的税种及内容，加强了国家对于土地和房产收益的调节力度。(3)土地增值税，对新房交易做了明确的规定，对转让旧房的计税方法引入重置成本价的概念，为房产评估市场开辟了市场(4)契税，以购买人为征收主体，是确保财产归属的有效凭据(5)二手房产信息交流不畅，对于二手房交易的税收管理被动。(6)税收管理方法单一，相关数据信息匮乏。由于房产交易涉及的部门多，环节多，税务机关缺乏与房管、国土等部门的配合，造成房产交易所需数据不真实，税务机关内部缺乏对房产交易税收情况的分析和整理，无法构建纳关于房产市场的纳税评估体系。(7)税收管理对于二手房交易相关的产业引导和国家的宏观调控政策的实施效果不明显。税收管理的进度与二手房交易相关的中介服务机构的发展不匹配，税收管理对于中介服务机构行业规范的制定缺乏参与，造成中介机构的相关税收收入并未跟随二手房成交量的增加而呈现上涨的趋势。(8)税收管理“一刀切”的模式，造成税负的转嫁，不利于体现税收公平。从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；