吉林龙建项目市场调研报告.ppt

地块概况 地块现状 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Ox/Oi）×Pi Pa’=（83/83）×3400=3400 Pb’=（83/83）×3200=3200 Pc’=（83/83）×3300=3300 Pd’=（83/92）×3800=3428 本案价格 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa=25% Wb=15% Wc=25% Wd=35% Px=∑PiWi =Pa’×Wa+Pb’×Wb+Pc’×Wc+Pd’×Wd =3400×25%+3200×15%+3300×25%+3428×35% =3354 项目现时点均价：3300元/㎡。 “2010年9月14日，哈达湾老工业区搬迁改造项目前期工作全面启动，项目内容包括区域内企业搬迁、棚户区改造以及“七通一平”标准的基础设施建设。总占地面积8.66平方公里的哈达湾老工业区经重新高标准规划后，未来将建设成包括物流、商贸、休闲、居住等多功能在内的吉林市北部工业新区重要配套生活服务区。” 随着哈达湾老工业区的陆续迁离，江北公园的升级改造，项目周边环境将进一步得到改善，市民对此区域的认知也会逐步提升。综合以上因素，如本案在2011年下半年，入市价格将有一定增长： 预计入市均价：3400元/㎡。 5 价格预判 6 销售中心位置建议 销售中心位置建议位于汉阳街与徐州西路交汇处。 汉阳街是江北重要的交通干线，人流车流量大，销售中心位置易找，交通便捷度高。 此位置临近松花江及江北公园，利于项目景观优势的宣传。 6 销售中心建议 结 束 语 我们坚信，在项目科学合理的规划基础上，结合我司专业、热情、富有创意的销售代理服务，本项目一定能够迅速赢得市场认可，确保项目最终的快速去化及利润最大化。 同时，我司希望本次报告，能够为贵司项目的规划提供参考，并最终达成合作意向，通力合作，实现共赢！ 对住房的要求： 区域内需求特征 5 购房时比较倾向那种建筑形式 购房时对户型的需求 对住房建筑面积的要求 区域内需求特征 5 结合生活习惯，需要小区在建设时增加哪些功能空间 对小区景观绿化的要求 对小区智能化设施的要求 购房影响因素： 客群选择购房地点时关注哪些因素 客群选购住房时，比较关注哪些产品因素 区域内需求特征 5 区域内需求特征 5 影响商品房销售的主要因素 认为2年内房价的走势 二套房贷首付上调至60%，是否有影响 需求特征总结： 区域内客群改善居住条件的意愿较为强烈，但对住宅价格较为敏感，刚性需求和改善性需求占据市场主体；中小户型（60-80平米的两居室）为需求的主流产品，贴近生活的实用性产品设计更满足客户的需求。 此外，虽然客群对未来市场价格有良好的心理预期，但国家调控政策频出，会加重购房者的观望情绪，推迟购房计划，延长项目的销售周期。如何在项目销售过程中打消客群的疑虑，促其快速成交，则需要专业的销售团队来进行案场的把控，赢得客群的认同，实现项目的快速去化和利润最大化。 区域内需求特征 5 ——从需求市场来看，区域内客群改善居住条件的愿望较为强烈，刚性需求和改善性需求占据市场主体，消费者受相关政策影响不大，对未来市场价格有良好的心理预期。 ——从供应市场来看，区域内住宅市场呈现低位运行的状态。供应量小、房价低、品质较差、产品同质化严重。中小户型的多层产品为市场供应的主流，住宅市场存在较大的开发机会。 ——综上所述，从区域市场环境来看，本案具有良好的开发契机，如果项目产品设计符合市场需求，价格定位合理，一定能吸引消费者，取得良好的销售业绩。 供需市场结论 6 项目立地研究 1 项目认知 2 周边配套 3 SWOT分析 4 立地研究结论 1 项目认知 占地面积：约45000㎡ 拟建筑面积：约58000㎡ 拟容积率：1.29 拟规划产品：12栋多层及底层公建 地块四至：地块呈三角形，东起规划路、西至徐州西路、北至龙新雅居。 东起规划路 北至龙新雅居 西至徐州西路 1 项目认知 2 周边配套 地块周边的城市配套设施相对比较完善，临近江北主要商业圈。随着江北公园改造为城市森林公园，利于增加项目卖点。综合分析，地块所在位置适宜居住。 江北公园 江北商业区 3 SWOT分析 优势S 劣势W S1.项目紧邻江北公园，距松花江畔仅400米，增加 了项目的卖点； S2.项目紧邻江北商业中心，商业氛围浓厚，周边生 活配套齐全； S3.区域内多数住宅楼出现老化现象，无新建的品 质较好的小区，本案的开发将成为区域的一大 亮点； S4.地块尚处在规划阶段，有很强的可塑空间； S5.地块位于江北少有的适宜居住的板块；