我国房地产企业信托融资理论与实践分析毕业设计.doc

我国房地产企业信托融资理论与实践分析毕业设计 目 录 1 引 言 1 1.1 问题的提出 1 1.1.1本论文选题背景及研究的问题 1 1.1.2本论文研究问题的理论价值和现实意义 1 1.2 国内外研究及发展现状 2 1.2.1 国内研究及发展现状 2 1.2.2 国外研究及发展状况 2 1.3 论文的构想、思路及研究方法 3 1.3.1论文的构想与思路 3 1.3.2本论文的研究方法 3 2 我国房地产企业融资领域发展现状 4 3 对我国房地产企业融资领域存在问题的分析 7 3.1 我国房地产企业融资渠道过分依赖银行贷款的问题分析 7 3.1.1我国房地产企业过多依赖银行贷款的原因分析 7 3.1.2目前房地产贷款政策的转变给过分依赖贷款的房地产企业带来不利影响 8 3.2 房地产企业上市融资的渠道并不畅通的问题分析 10 3.2.1房地产开发企业进行上市直接融资的适用性分析 10 3.2.2我国房地产企业上市融资不通畅的原因分析 11 4 房地产信托理论研究 14 4.1 房地产信托的基础理论 14 4.1.1房地产信托的概念 14 4.1.2房地产信托的要素 14 4.1.3房地产信托的特征 15 4.1.4房地产信托的类型 16 4.1.5房地产信托的职能 17 4.2 日本房地产信托的成功经验 18 4.2.1日本土地信托发展简史 18 4.2.2日本土地信托运作模式分析 18 4.3 我国国有土地信托模式构造 20 4.3.1国有土地信托的概念 20 4.3.2我国构造国有土地信托模式的可行性分析 20 4.3.3在我国建立国有土地信托的意义 21 4.3.4我国国有土地信托模式构建 22 5 房地产投资基金理论研究 25 5.1 房地产投资基金基础理论 25 5.1.1投资基金及房地产投资基金的内涵 25 5.1.2房地产投资基金的类型 26 5.1.3房地产投资基金的特点 27 5.2 美国房地产投资信托的成功经验 28 5.2.1美国房地产投资基金发展简史及现状 28 5.2.2美国房地产投资基金模式流程 29 5.2.3对美国房地产投资基金运作模式的分析 29 5.3 我国房地产信托投资基金模式构造 30 5.3.1发展房地产投资基金的必要性 30 5.3.2在我国构建房地产投资基金的意义 32 5.3.3房地产投资基金的运作模式构建 32 6 我国在房地产信托方面的实践分析 36 6.1 我国房地产信托发展现状 36 6.1.1我国房地产信托业概况 36 6.1.2我国房地产投资信托的模式 36 6.1.3我国房地产投资信托的实践及创新 37 6.2 我国房地产投资信托的探索与尝试 38 6.2.1“房屋银行”信托化规范经营的尝试 38 6.2.2我国房地产信托投资基金发展现状 39 7 我国房地产信托模式需要的宏观环境 43 7.1 我国的房地产信托业需要建立独立的监管体制 43 7.1.1现行体制下我国信托监管存在的主要问题 43 7.1.2我国应建立独立的信托监管体系 44 7.2 我国信托业需要政府强有力的政策支持 44 7.2.1我国的特殊国情决定了信托业务的发展需要一个长期的过程 44 7.2.2政府及其管理机构应在现有条件下对其给予扶持 45 7.3 我国的房地产信托制度需要一个激励型的税制环境 45 7.3.1房地产信托税制的特殊性 45 7.3.2制定房地产信托税制，营造宽松的房地产信托税制应当遵循的原则 46 8 结 论 47 致 谢 48 参 考 文 献 49  引 言 1.1 问题的提出 1.1.1本论文选题背景及研究的问题 房地产业是国民经济的基础性、支柱性产业，房地产业能否持续健康的发展对整个国民经济发展具有极其重要的意义。同时房地产业又是国民经济中的一个特殊产业，在土地开发和商品房经营过程中都需要巨额、长期的资金投入，因此房地产企业融资渠道的畅通与否关系到房地产业能否持续健康的增长。 经过多年的发展，到目前为止，我国的房地产企业融资已基本形成了三种方式:一是银行贷款，即房地产企业向银行或其他金融机构借入资金。二是证券市场融资，主要指股票融资。三是利用外资。 但在房地产业如火如荼的背后，也存在着许多隐忧。首先，房地产企业融资的资金来源过分依赖商业银行。房地产开发资金来源中有50.87%来自金融机构。如果房地产市场出现吸纳速度放缓、吸纳周期超过同类商品房开发项目的平均建设周期，那将严重影响房地产开发企业的资金周转，房地产企业将可能陷入资不抵债境地，从而导致大量银行贷款成为坏账。因此，国家已经限制了对房地产开发企业贷款的发放。其次，房地产企业上市融资的渠道并不畅通。2002年初，房地