我国房地调控演变过程.doc

中国房地产调控历史：2008-2014年房贷政策变化一览 9月30日，央行与银监会正式发布文件松绑首套房认定标准，“认房又认贷”成为过去式。回顾中国房地产调控的历史，几乎每年都有房贷相关的政策出台，房地产与金融息息相关，甚至不可或缺。 　　梳理2008年以来的贷款政策演变过程，一起回顾那些年“折磨人”的“新政”。房贷，想说爱你不容易。 　　2008年：住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍 　　背景：2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。 　　政策：1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2、最低首付款比例调整为20%。3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。 　　结果：大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。 　　2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍 　　 　　背景：11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。房价同比涨幅创年内新纪录，环比涨幅也出现大幅上升的趋势。 　　政策：1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 　　结果：二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。 　　2010年：非改善二套房首付比例最低40% 　　 　　背景：由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌。2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。 　　政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。 　　结果：2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。 　　2011年：国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级 　 　　背景：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。 　　政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、限购城市增加至50多个。 　　结果：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。 　　2012年：二套房首付比例改为60%，央行两次降准 　　背景：由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012 年的1-2月份，成交量延续之前的断崖式下跌，房地产市场仍处于深度调整期。 　　政策：1、二套房新政首付提至六成。2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。 　　结果：全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012年1-11 月份，全国房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。 　　2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税?　　 　　背景：房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。 　　政策：1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得