浅谈中国游地产--以重庆环城游憩带为例-39页.ppt

旅游地产环境分析 中、高端度假物业在近郊有较好的市场实现性 相对低端度假物业 而言，中高端房产 消化速度较快，单 盘年均消化速度在 2-5万平方米左右， 市场实现性较好 精品旅游地产环项目介绍 洪崖洞民俗风貌区以最具重庆巴渝传统建筑特色的临江吊脚楼风貌为主体，依山就势，沿江而建，目前已经成为很多外地到重庆旅游团的第一站； 金阳?重庆映像则将记载着巴渝历史的江北城老街异地复原，实现了我市主城区首次历史建筑异地风貌保护；巴国城是一个体现巴国历史文化的仿古建筑群，并吸纳了中国汉唐时期的建筑精华，集巴渝特色商业街、开放式休闲公园、大型文化广场、庭院式五星级酒店、高档会务中心为一体，目前已对外开放。 洪崖洞民俗风貌区 美心长江洋人街 美心集团打造的美心长江洋人街是重庆都市旅游地产的代表，该项目先期启动商业旅游地产，提升片区人气后带动住宅物业的开发。项目占地约3055亩，总建筑面积约153万㎡，包括商业约25万㎡，住宅约98万㎡，会所、学校、会展中心等公建设施约30万㎡，各类国际标准网球场80片及网球配套设施建设。目前该项目已经成功打造了大量商业，为市民提供了许多休闲娱乐的场所，人气相当旺盛，对整个片区的预热大有裨益，将会极大地带动后期住宅的开发。 精品旅游地产环项目介绍 海兰云天?会务中心位于九龙坡区金凤镇海兰湖畔，占地1000亩，湖面600亩，背靠白塔坪森林公园，植被丰富、空气清新、风景秀丽。海兰云天包括了海琴酒店、海韵宾馆、天语别墅、海韵休闲运动中心及烧烤城、温泉城，是能同时接纳1000人的重庆公认的近郊配套最为完善的温泉休闲度假会务中心。 海兰云天?会务中心 重庆旅游地产发展特点 多分布在城郊地带，有向城市的核心地带集中的趋势 起步虽晚，但良好的发展平台使其潜力巨大 产品类型较少，以度假村、度假酒店和景区住宅为主 重庆旅游地产发展问题 前期规划多存在问题 旅游房地产项目一般离城区较远，不能借用城市已有的较完善的配套设施，因此开发项目要特别注重满足旅客和居民基本生活的需要，充分考虑配齐配足各项使用功能和服务设施，以方便生活，有利经营。 巴国城项目的古城楼修得大气磅礴，文化广场视野开阔。美中不足的是，由于前期规划选址的原因，巴国城核心地带耸立了数根高达数十米的高压输电线桩，城楼上方线网密集，严重破坏了景观的视觉美感，与周围的古建筑格格不入。虽然开发商采取了一定的弥补措施，比如颇有想象力地将电线桩离地面较近的半截包装打磨成有祥兽图腾的装饰圆柱，但毕竟项目的整体效果已经大打折扣。 巴国城案例 重庆旅游地产发展问题 市场定位不够明确，旅游元素相对薄弱 目前重庆市的旅游房地产项目市场定位不够明确，仍是一种房地产的边缘产品，更多的体现出房地产业的特征，在配套设施上比普通的房地产项目强调了休闲和娱乐，但又没有完全将其作为一种旅游休闲产品来经营管理，没有被纳入到旅游产业的体系中来。 海兰云天案例 由于地理位置较偏远，周边白塔坪森林公园、海兰湖、温泉等旅游开发还不是很完善，相比重庆周边其他景区知名度还不高，对于旅游者的吸引力不够，从而影响了产权酒店的经营销售。 金源方特科幻公园 该项目新奇独特，参与性强，但是票价达110元，只有1．4米以下儿童才能享受70元的优惠票价，而旅游主体大中学生则只能购买全票。开发企业在制定营销手段的时候，没有充分考虑客源市场的消费能力，并针对目标市场提出更合适的消费价位。导致从实际效果来看，该公园的客流量较小。 重庆旅游地产发展问题 损害景区环境，破坏旅游区规划格局 一些房地产在设计和建设中，往往不经严格的科学论证，盲目开发，文化品位不高，过多的强调经济效益，在景区内大兴土木，不断蚕食景区内部空间，并且忽略了房地产建设布局与周围景观的关系，极大地破坏了景观的协调性和自然氛围，影响了观赏效果和游客情绪，导致景区工化、商业化、同质化和城市化现象严重，造成了资金和土地等资源的浪费，也不利于旅游区的可持续发展。 南山的生态破坏已经非常严重，到了南山，扑面而来的已经不是浓浓的绿意、高山流水，而是圈地1000亩正在建造的大量别墅。 南山案例 重庆旅游地产发展问题 本地特色不够突出 近年来重庆的旅游房地产项目虽然有了长足的发展，但其中富有重庆本地特色的却不是很多，部分主题公园、度假酒店、高尔夫别墅在其他地区也能找到，这无疑降低了自身产品在市场中的竞争力。 洪崖洞民俗风貌景区中的吊脚群楼是非常具有重庆山城特色的建筑，这是该项目的一大亮点，遗憾的是洪崖洞的硬件虽然做得十分到位，软件却有所欠缺。在古朴的吊脚楼中，开发商聚集了众多的餐饮、休闲、娱乐活动，其中虽然有小天鹅火锅、合川桃片糕、磁器口陈麻花等重庆本土品牌，但大多数还是外来品牌，包括山东煎饼、乐山钵钵鸡、北京全聚德等，甚至还有星巴克等洋品