信托资管与房产项目谁为胜者.docxVIP

信托资管与房产项目谁为胜者更新时间：2013/12/19 房地产项目开发经营具有投资规模大、建设周期长、影响因素多等特征，是相对高风险、高收益的投资活动。作为资金密集型产业，资金需求量非常之巨大，在开发各阶段中都有各式各样不同的融资需求，比如土地款缴纳、项目建设资金、营销管理费用、物业服务现金流等等，也因此派生出不同的房地产阶段对应不同的监管条件下的金融产品结构。从目前市场主流的房地产投资品种来看，产品载体主要集中三类：集合信托产品、专项资管计划、房地产有限合伙基金。然而，这三类产品分属不同的发行主体和监管部门，在对应项目融资条件、产品风控措施、产品投资收益及风险上，存在较明显的差异性。编者将为大家分析，在房地产项目开发的不同阶段，不同产品结构之间的异同，为大家投资提供参考。一、监管环境俗话说：“方向不对，努力白费。方向若对，事半功倍。”再优质的对手，再好的项目，也必须符合金融监管层的监管方向。而在国内分业监管的局面下，各家监管机构对于房地产项目融资的监管上，略有所区别：1、信托产品归属银监会监管，从2013年实际发行的案例来看，房地产项目直接融资借款需满足“432”条件，即项目四证齐全、项目公司自有资金已投入不低于30%、融资主体满足二级开发资质。针对满足融资条件的项目，需实行发行前报批制。“432”条件的限定，很大程度上将四证前的项目全部拒之门外。但同时，也促进了信托产品的结构衍生和创新；2、专项资管归属证监会监管，目前证监采取的是事前报备制，对于项目融资条件相对灵活，既可以开展常规的“432”项目融资，也可以介入项目四证之前的一些融资需求，因此，极大拓宽了项目投资范围和灵活度，也派生出一些与信托合作的机会；3、房地产有限合伙基金，由地产私募基金公司发行，采取的是有限合伙企业的模式，因此，归属发改委管辖，由于各地发改委具体监管细则并未明确出台，因此并未有严格监管。目前国内多数房地产有限合伙基金为适应国内募集环境的需要，在最上一层通过发行信托计划或者资管计划的方式进行资金募集，因此，对于发行层面，其对应不同的产品形态又会回归到对应的监管部门。基于上述概括的监管环境，本文中主要探讨房地产类信托计划和房地产类资管计划之间的差别。二、不同项目阶段的产品结构设计从核心结构上来讲，不管是信托计划还是资管计划，结构设计上均遵循同样的逻辑：通过发行产品募集资金，在不同的项目阶段，以股权投资、股东借款、受让资产收益权等形式投资到融资主体，到期通过股权转让/回购、偿还借款、回购资产收益权等方式退出，实现投资收益。受不同监管环境的影响，不同项目阶段的融资需求对应的产品结构，形成了不同的差异特征。我们将房地产开发分为四个阶段：拿地、四证之前、四证之后以及物业持有阶段，我们将分阶段为大家进行分析。（一）拿地阶段在房地产项目中，土地成本是最主要的成本支出，其占项目总成本的比例一般达到30%-40%，在大城市及房地产热点地区的黄金地块，这一比例甚至超过50%。而通常的房地产开发商，布局多个城市进行项目建设，因此，如何最大程度利用融资杠杆形成最大化效益，便成了目前多数开发商引入外部资金支付部分土地款的一个重要考虑。该阶段的融资通道的选择上，既可以选择信托计划，也可选择资管计划：（二）四证之前由于银行开发贷的条件是项目满足四证齐全，而当一个项目开发体量较大时，往往四证满足之前，开发商便有较大的资金需求，或用于剩余土地款的支付，或用于开发贷之前的项目运作需要。这个阶段，目前较畅通的通道是资管计划：（三）四证之后房地产项目的四证取得后，开发商即可向银行申请开发贷款，但由于其综合资质或银行贷款额度等方面的原因，需要借助外部融资渠道补充资金来源，本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续。这种模式也是过往案例中最成熟的产品结构：（四）物业持有期在项目后期，对于项目中的一些经营性物业，比如：商铺、酒店、会所等，依旧作为开发商的资产存在，这类资产有日常租金或经营收入等稳定现金流，其估值也相当可观。如何盘活此类固定资产，充分利用资产收益权取得对价融资资金，以实现盘活、变现固化、积压、沉淀资产的目的。目前无论是信托还是资管，都做了较多尝试。三、如何看待个中风险从上述的介绍中，不难发现，在产品和项目层面，各家公司均会较充分的考虑还款来源、资金安全性等，在风控措施方面各显神通。目前市面上多数的房地产债性产品中，信托计划由于受监管条件的限制，投资项目范围和灵活度上不如资管计划，但考虑到一般信托公司的注册资本金相对较高、且项目报批严格，因此房地产信托产品的安全性依旧较高。而券商资管与基金子公司专项计划的投资范围可与信托计划相媲美，而基金子公司的专项资管计划条件甚至比信托更宽松，相较于信托公司对房企融资“四三二”的限制，资产管理产品则没有此限制，项目选择上更有优势。然而，相较于房地产信