短期提振与长期透支.PDFVIP

[Table_Industry] 证券研究报告 事件点评 [Table_Main] [Table_Title] [Table_InvestRank] 首席分析师 分析师 短期提振与长期透支 罗文波 盛旭 S0740514030001 S0740515040003 021 021 —— “8.31 房地产新政”点评 luowb@ shengxu@ 2015 年9 月1 日 [Table_Summary] 投资要点  事件：8 月31 日，住建部、财政部与央行发布通知称，拥有1 套住房并已结清购房贷款的二套房公积金 最低首付款比例降至20%。调整后公积金贷款购房首付款比例自2015 年9 月1 日起执行。  3 月政策热度渐退，楼市亟待新政刺激 步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从 7 月固定资产投资数据来看， 累计增速下滑0.2%，而房地产投资增速下滑0.3%，延续2013 年以来的下行趋势。我们看到自“3.30” 房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一 城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年 2 月见底回升，开发资金与新开工同比亦于3、4 月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传 导却迟迟未能完成。 投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然 7 月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8 月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由 7 月份 70-80%的增速峰值 稳定下滑至8 月末的20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8 月土地成交增速始终在-40%左右徘 徊；最重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由7 月中旬的35 反弹至8 月下旬的 48 ，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。高频数据所传递的 种种信号表明，3 月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如 果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。  政策思路“认贷不认房”，继续撬动居民杠杆 自去年三季度以来，央行、住建部、财政部等部委已多次联合发布房贷松绑政策以降低购房首付比例， 而这期间连续五次出台降息政策 （个人住房公积金贷款利润由4.25%下降到3.25%）更是为购房者大幅 减轻贷款负担。我们对这期间的房地产购房首付比例变化情况整理如下表。 可以看到本次调控政策的主要意图是将结清贷款的二套房首付比例降低到首套房同等水平的20%，延续 去年“9.30”新政中的“认贷不认房”政策思路。而鼓励结清贷款的购房者继续购买二套房，仍然意在 刺激居民消费，撬动居民部门杠杆。虽然居民部门的金融类资产负债率由今年2 月的44.7%上升到7 月 份的47.7% （其中中长期消费贷款所占比重由23.6%上升到25.4%），但相对于政府及企业部门来说仍有 上升空间。在经济下行压力空前巨大的时点，政策仍将刺激下游需求、促进居民消费作为重要增长点之 一，28 日六部委发文放松房地产外资准入、允许境外个人在华购房亦具有相同的政策意图。那么本次地 产新政力度虽然不及3 月政策，但向市场传达了积极信号，地产销售在政策的托底作用下短期无忧，而 投资项将如何表现则要从历年救市政策中寻找答案。  景气度传导或慢于预期，年内仍将触底回升 我们知道，20