拆迁谈判中常见十大问题与谈判技巧课件.ppt

拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧;拆迁谈判中常见十大问题;1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象） ？;根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。这就十分清楚地表明被拆迁人是城市房屋拆迁补偿的权利主体。 另外，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿，这说明因拆迁房屋而蒙受停产、停业损失的房屋使用人也是拆迁补偿的权利主体。 除此以外，还存在拆迁补偿权利主体的特殊情况，具体如下：;（1）因婚姻引起的特殊情况 a. 一方以个人财产投资取得的收益购买的房产，属于共有财产，夫妻双方共同享有补偿权利； b. 以男女双方的住房补贴、住房公积金购买的房产在拆迁时如离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜； c. 以男女双方的养老保险金、破产安置补偿费购买的房产，拆迁时离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜； d. 以夫妻一方或双方所有的知识产权中的收益购买的房产，拆迁时离婚或一方死亡的，按共同财产处理补偿事宜；;e. 当事人婚后，一方父母出资为双方购置房屋出资的，如明确表示给双方的房屋应视为共同财产，但未有明确表示的除外。 f. 以军人的伤亡保证金，伤残补助金，医药生活补助费购买的房产属于军人的个人财产，如遇拆迁时离婚或军人死亡，应按照军人的个人财产处理。如离婚，对方不享有补偿安置权；如军人死亡，依继承法的规定处理。 g. 以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的房屋，如在拆迁时离婚或军人死亡，一般以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值（即将发放到军人名下的前述费用总额按七十岁人均寿命与军人入住时实际年龄的差额予以均分的金额），所得数额即为共同财产，其余为军人个人财产。以此比例来房屋拆迁补偿款的分配比例。 ;（2）因继承引起的特殊情况 《中华人民共和国继承法》第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。在拆迁活动中遇到房屋所有权人死亡的情况，继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。房屋拆迁安置补偿协议只能与继承人签订。因此要明确谁是继承人及各自的继承份额。 如协议已签订但尚未履行或未全部履行的，被继承人的权利义务便由继承人承受。 对于继承人之间的协商，拆迁人一般不干预，但方便时可从旁协助。如提供协商地点、提供资料、提出参考的补偿安置方案等。一旦拆迁当事人之间争议无法解决时，应由当事人通过法院诉讼解决，最终按生效的裁判文书执行。但房屋可采用先予拆除，补偿金提存的办法。;2、房屋拆迁补偿范围包括什么？;补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：房屋所有权、附属物所有权、收益权。 （1）房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合法房屋。所谓合法，就包括两方面含义：①所有权人合法所有；②房屋本身合法，如不得是违章建筑等。《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”;（2）附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设施。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：①依附于房屋而存在；②具有某种用途，并有利于房屋的升值；③必须是能计算其价值的物体；④被拆迁房屋的附属物应具有合法性。 （3）收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应具有以下特征：①收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律依据；②收益应当合法产生；③收益应当是有依据的产生，包括即得收入和合法预期收入。 在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有三种，即租金；生产、经营预期收益；费用，如《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。 ;3、被拆迁房屋补偿面积的确定？;被拆迁房屋面积的确定，有产权证记载建筑面积的，以记载的建筑面积补偿；未记载建筑面积的需委托有资质的测绘单位进行测绘，以测绘报告的数据计算补偿价格。 ;4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的？ ;在过渡安置期间，永久性建筑物业的安置补助费标准会比补偿当时的业主旧房屋市场租金略高，以保障业主搬迁前能迅速在原居住周边及邻近找到较合适的房屋，目前城市更新项目的过渡费补偿标准的制定大多都遵守此原则。 ;5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿 ？ ;;6、回迁安置房提供装修吗 ？ ;;7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？ ;;8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？ ;;9、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？;（1）房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，应当办理证据全； （2）实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。;10、抵押的房屋面临拆迁怎么办 ？;抵押