房屋交易税费问题总结课件.ppt

;房产交易常见税费简介;房屋交易中通常会遇到以下几种税、费;常见交易方式;一、买卖交易方式涉及主要税种; 买卖交易方式;购房时间的确定; 在房屋交易过程中，因房屋的使用性质不同产生的税费也不相同。 一、住宅 1、普通住宅 2、非普通住宅 二、非住宅;普通住宅：;非普通住宅与非住宅;契 税 4%; 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，其缴税期限为纳税义务发生日期90日后的次月15日内。 ;个 人 所 得 税 20%; 印 花 税 0.05%;1. 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数;土地增值税的计算;3、扣除项目金额如何确定 （1）能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为： 取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成 本×成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）+其他允许扣除金额 （2）不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为： 购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额 年限=实际拥有房地产累计月份÷12 （3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额： 房产土地价值×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额 年限=实际拥有房地产累计月份÷12 ;案例一;分析与解答;案例二;分析与解答; 5、建设普通住宅加扣＝（110＋320）×20％＝86（万元）????注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20％的加计扣除。????6、允许扣除项目金额合计＝110＋320＋50＋43＋63.25＋86＝672.25（万元）??? 注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20％扣除的基数。????7、增值额＝1150－672.25＝477.75（万元）????; 8、增值率＝477.75÷672.25×100％＝71.07％????9、应纳税额＝477.75×40％－672.25×5％＝157.49（万元） ????注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%。 ;案例三;分析与解答;;;;; 对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。;三、析产（离婚财产分割）;营 业 税;房屋交易收费标准;二手房交易常见避税方法及???险;（一）先签合同后过户即“以租代售” （二）“黑白合同” （三）抵押典当 （四）假赠与真买卖 （五）“生者变死者”二手房过户借遗产继承避税 （六）夫妻假离婚 （七）利用装修做低房价 （八）先公证后过户;（一）先签合同后过户即“以租代售”;（二） “黑白合同”;（三）抵押典当;（四）假赠与真买卖 ;（五）生者变“死者”二手房过户借遗产继承避税 ;（六）夫妻假离婚 ;（七）利用装修、做低房价;（八）先公证后过户; 在律师执业的业务中经常会有为顾问单位提供法律咨询的情况，特别是在一些非诉讼业务中还会存在一些关于税务咨询的业务。比如转让房产和转让股权税率和税种不同、比如减少交易流程、比如特殊企业有税收优惠等相关税务方面的规定、比如诉讼强制程序过户等相关规定均是各位同仁值得深深思考的问题。 因此，希望各位同仁，通过本次交流开启大家的新思路，能为各位同仁创造业务来源。; 完 毕