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理性预期理论视角下我国房地产资产价格探究内容摘要：本文针对我国房地产资产属性，依据资产定价和理性预期理论，从供给和需求分析入手，建立房地产资产价格模型。采用SPSS18.0软件对我国房地产市场进行了实证分析，验证了模型的准确性。分析结果表明，理性预期在资产价格预期中占据主导作用，保持市场的稳定性是防止房地产资产价格不健康波动的重要途径。 关键词：资产价格 理性预期 价格模型 近年来，我国房地产市场资产价格波动较大，引起各界的关注。重点城市的房地产市场资产价格上下波动必会造成一种资产价格波动趋势的市场预期，然而在理性预期理论下，房地产市场资产价格将如何波动？本文基于资产定价和理性预期理论对房地产资产价格进行建模，通过量化指标对影响房地产市场资产价格波动因素进行分析。 我国房地产的资产价格及理性预期假设 房地产是房屋、土地及其相关权属的财产化总称，是一种既体现使用特性又体现资产特性的特殊资产（刘禹，2001）。把房屋作为资产的购房投资的未来预期收益刺激投资者投资，是一种正常合理的市场投资需求。随着我国居民收入水平的提高，股票、债券等投资资产已经不能满足居民投资理财需求。一大批中高收入者拥有足够的资金，有能力投资资金需求高的房地产行业，房地产成为理想投资对象。 房地产价格拥有一般商品价格的特点，还有其特殊性：房地产价格既是交换的价格，也是使用和收益的租金；房地产价格实质上是产权利益的价格；房地产价格受地区经济因素综合影响形成；同时，房地产价格由自身条件和供求状况决定（廖志宇，2011）。所以本文把房地产价格作为资产价格进行研究。 资产价格理论可分为古典资产价格理论与现代资产价格理论。前者是资产收益的贴现值之和，其代表是现金流贴现模型: （1） 其中，P为资产现在的价格，Rt为将来 t时点的现金流，i为折现率。它集中体现了资金的时间价值特性，任何资产的价值都是由其未来现金流的现值所确定的。 现代资产价格理论指资产的交易价格，它既决定于资产收益也决定于资产的预期增值，即资产出售以后实现的资本性溢价。其代表有资产组合理论、资本资产定价模型(CAPM)以及套利定价理论（APT）。运用最为广泛的理论模型为APT： （2） 其中，E[μj]为资产收益率，λj、αj（j=0，1，2，…，n）分别表示第j个影响因素及影响系数，各个因素互不相关。 理性预期最初由美国经济学家约翰·穆斯在1961年的《合理预期和价格变动理论》一文中提出。他认为：预期在本质上与有关的经济理论的预测一样，因为它们是被接受的关于未来事件的预测。该理论包含三个假设：信息是短缺的，并且经济系统一般是不会浪费这种信息的；预期的形成方式特别依赖于描述经济的相关系统结构；一种公开的预测……对于经济系统的运转将不会产生实质性影响（除非这种预测是根据内部消息作出的）。 20世纪70年代，经济学家罗伯特·卢卡斯将穆斯的理性假说同货币主义模型结合起来分析。之后和托马斯·萨金特、尼尔·华莱士等人对理性预期假说作了进一步阐发，同时把理性预期引入宏观经济模型，并且用于理性预期整个理论体系的分析。 理性预期是从静态预期、外推型预期、适应性预期中发展起来的，克服了前三种预期的共同缺陷，即没有建立在对经济行为理论深入考虑的基础之上。理性预期的经济当事人为避免损失和谋取最大利益，会设法利用一切可以取得的信息，对所关心的经济变量在未来的变动状况作出尽可能准确的估计。 （3） 其中，P*t+1表示针对第t+1期作出的预期价格；Ωt表示t期的信息集，该信息集中包括t期以及之前所有时期的内生和外生变量；E[Pt+1|Ωt]表示以Ωt为条件的 Pt+1的条件数学期望。 我国房地产资产价格模型 资本资产定价理论的CAPM模型和APT模型均是通过使资产需求与供给相等来获得资产的均衡价格。在市场出清的假设下，房地产资产价格即为供需平衡下的自然结果。 第一，从房地产资产供给方面分析，根据理性预期理论，房地产资产的供给量主要由其预期价格和成本决定。成本主要包括房屋建造成本和资金成本，房屋建造成本已经被压缩到一定程度，资金成本却由供给的资金量和贷款利率来决定。根据图1可以看出，土地交易价格在房地产市场占据着越来越重的位置，所以把土地交易价格从房屋建造成本中单独列出，尽管房地产销售价格里面包含了土地价格。 所以得到： （4） 其中，YS为房地产市场供给量；Pt*为房地产资产预期价格；M为房地产资金； L为土地交易价格；I为贷款利率。 第二，从房地产资产需求方面分析，房地产资产需求主要有当期价格及其他需求变量。从资产特性来看，主要受到市场膨胀率和预期价格的影响。生活中的物价上涨最能使其感受到货币购买力的下降，尤其是物价连续上涨，会加剧人们对未来通