200900902保利领事馆LOFT提案课件.ppt 46页

保利城南领事馆地块 类住宅——LOFT办公物业定位研究 随着保利领事馆项目市场定位研究的深入，各个组成部分产品定位已基本清晰。 基于“立足于区域价值主旋律，坚决锁定全流通型产品”的全案定位方针，本次提报将专注于本案“类住宅—LOFT办公物业”，从市场，到产品，进行一次系统梳理。 开发既定条件 目标：服从项目整体销售要求，100%对外销售 产量：体量3.3万平米 销售：价格较高 特点：以楼高120米，2层商业计算，LOFT办公物业层高可实现5.9米，净高5.55米 层高5.9米，净高5.55米实现方式 GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术 净高5.55米的实现方式是采用GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术，楼面厚度控制在350MM以内，从而实现5.55米净高。另外，此技术的实现为项目品质的提升，还具备以下优势： 真正实现空间的灵活间隔，除卫生间、开水间的位置相对固定外，可自由分割任何开间、任何进深的房间，而且不需要进行结构改动，灵活、可变性较大。 使用性能优良，抗震性能好，尤其对于成都地区，在成本不增加的情况下，抗震性能的提升，对销售的促进作用是显著的。 目前，使用该技术的代表性写字楼有锦江国际，中国水电大厦等，其造价增加幅度为0—100元以内。 GBF蜂巢芯密肋梁楼盖技术示意 定位商务领馆的可能性分析 根据项目开发条件，我们首先延伸出三个可以开发方向！ 第四个可能的方向—— LOFT产品核心价值！ LOFT客群定位 客群， 源自针对性市场需求！ 正如我们在前一次提报中所看到的，当定位于全流通型产品之后，本案的LOFT办公物业，将面临极佳的市场机遇。 而这一机遇，是由区域发展现况、规划前景、项目综合定位等共同确定的。 本案LOFT产品客群定位研究，将着重于各类客户需求研究，尽可能将不同客群的需求量化，并从客户的需求中进一步锁定产品面积、比例、配置等设计要素！ 我们客群,共分为四个圈层! 领事馆片区出租/办公概况 领事馆片区典型楼盘商务办公比例 领事馆片区住宅内主要办公面积现状分段 领事馆片区办公面积需求转移方向 根据对片区周边15家二手房门店负责人的深访，片区内承租200平方米以下的企业客户中，四成以上的在未来三年内有扩充企业办公面积，升级企业办公环境的需求！ 而200-300及300平方米以上的客户，则扩租需求较弱。 小结 目前，项目所在领事馆片区现存商务办公面积现状估算为23.35万平方米，其中，200平方米以下的占到71%，约16.57万平方米。 而根据对片区内二手房门店负责人的深访，其中约四成以上客户在未来有扩大办公面积，或升级办公环境的需求。此类需求总量约为：6.6万平方米。 这一需求群体将构成本案最基本的客群来源！ 作为消费者置业首选的城南，一直也是投资者最为活跃的房地产市场。而随着房地产市场的复苏，更多的中小投资者也迫切的想要加入房地产投资这一行列。 在成都人固有的投资观念中，房地产是比基金、股票等投资更为稳固、安全、增值的投资产品。所以，成都才会催生出大量的所谓“跷脚老板、包租婆”等人士。 房地产投资门槛过高，拦往了大量的中小投资者。而能够适度控制总价的小户型，尤其是城南的小户型，一直是他们的首选。 在成都市场，此类中小户型办公物业的成功有市场先例可循。 抓住了“高品质、小面积、低总价”的特征后，也就抓住了投资者，以及大量中小投资者的核心需求！ 投资者可接受的办公面积区间分段 从投资者可接受的办公面积区间分段情况来看，200平方米以内的办公面积区间占比达69%。 这一比例与商务办公客户最终使用的比例趋势，也是基本相吻合的。 投资者认同的办公物业总价区间 办公物业的投资者其可承受总价较住宅投资产品较高，从投资者认同的办公用房总价区间来看，可认同200万以下的总价的客户占比为70%。 市场机会：高端、小面积、私人需求尚未满足！ 根据专家访谈，基于对办公物业的市场细分，办公物业市场上确实存在着高端、小面积、以私人需求为主体的办公空间的需求，而市场上却没有该类办公物业出现，完全有较大的市场空间。如凯莱帝景的办公化使用，即是这类需求的体现。 由于该类客户群是金字塔顶端的客户，难以用量来衡量，市场容量难以准确估计，但可以通过相关律师、会计、策划等自由置业者比较集中的行业，反映出此类物业的可能市场容量。 市场机会客户容量分析 根据成都律师协会数据， 2007年成都律师事务所有近1200家。其中年净收入超过300万元的事务所在50多家，预计超过100万的超过300家。 根据，四川会计师协会统计，四川省会计师事务所有364家，总收入为57400万，执业注册会计师3534人，而成都的会计师事务所占整个四川的70%左右。而北京、上海等城市中年净收入达到200万的会计师事务所比例达到40%以上，据此，按照保守估计，成都市如果年净收入达到200万的会