万商美寓项目操作思路初探课件.ppt

万商美寓项目操作思路初探;PART 1. 项目产品及市场初步研判;项目未售房源中70%是两房与三房，且都为仅剩30年产权的商住性质。从户型的设计来看，一般无锡较为畅销的商住户型应该为30左右的一房和60-70的两房。万商美寓项目户型设计偏大，且其偏大主要用于增加了户型房间的尺度，对于首置自住客群或投资客户来讲意义不大。;配套评价;市场扫描;产品及市场小结;PART 2. 营销现状及诊断;现状二：客户的渠道认知单一，对外推广效果平平 45%的客户来自工地现场，自发上门的客户占据了项目的主力，渠道仅网络较多，其他的相当少，需要在后期考虑拓宽推广面。关于广告设计、调性选择等，后期需要针对设计主题和卖点进行再次探讨。;现状三：定位趋于同质化，调性未能跳出区域 项目在市场未有明确的定位，有一些卖点，但是没有很好的提炼出来，落于泛泛之谈。 而其推广调性又同质于区域，未能跳脱市场，越是在这种区域市场想脱颖而出，把控话语权，越是需要把调性拔高，让客户知道这是真正的好东西。;PART 3. 项目定位思考;我们建议，调整方向，项目后期针对的客群如下： 新区、锡山区创业人群（与政府联合，结合免税等辅助政策，从新区引进人才计划里分一杯羹） 周边4S店员工、不锈钢市场等业主 锡山区东亭、皮革城、钢材市场等业主 …… 更多地引入一些资源，通过一些渠道去面对这类客户，这是项目突破的关键。 ;PART 4. 项目营销策略初探;大盘卖未来 小盘卖个性 中盘卖风格 大盘的时间周期长，资金流转要求不高，可以以价值远景吸引客户 小盘，则是希望在第一时间获得好评和口碑，快速去化，同时即时回笼资金 中等楼盘则重要的是建立自己的风格趋向，创造出一种市场追求的生活状态，以此来打动客户 ， 。;如果水果也有欲望 那我就要做全世界最著名的;苹果的伟大在于： 通过贩卖情感成为 亿万富翁 把重点放在设计的层面和情感的方面， 人情味和时尚感十足的“I系列”， 以性感和可触感的名义，改变了苹果的属性和世界的流动趋势，从而超越电子消费品本身，而成为根植于民众的文化现象， 一个时代的偶像，甚至成为了广告拜物教的蓝本。;连接消费者，用绳子还是情绪 苹果的成功之一，就是那根白色的绳子， 它让MP3成为时尚的标记和随身携带的玩伴， 如果没有这根白色的绳子，苹果的风格度会下降很多， 在本案当中，我们如何才能找到这样一根“绳子”， 把产品与创意捆在一起，把顾客和楼盘棒在一处。;态度对了，一切都对了 只是普通的运动运动产品， 最终却上升到了意识形态的高度， 一双鞋能启发一个时代的精神，我们实在不能小看广告的力量， 广告，为你树立一种健康、时尚的精神气质， 让你对未来充满幻想和渴望，才是关于产品的大创意， 态度正确了，你的人生才值得被打勾，得满分。;目标准确，才能扣篮得分 他们所遵循的态度，我们给他们深化， 他们未体验到的态度，我们替他们提炼， 风格，就是观点更鲜明，语境更清晰。;一个家具商场的奇闻1： 没事，去吃个饭也好;关于调性与氛围营造;关于价格策略;关于渠道策略;关于提高性价比;PART 5. 项目价格及合作方式;THE END THANKS