D201511128006林铮黄君泽黄洲游.docxVIP

众筹筑屋规划方案设计摘 要 本文运用目标规划方法对众筹筑屋规划设计问题进行了研究，从容积率、开发成本、预期收益、增值税、购买意愿等因素出发，探讨了筑屋项目核算及规划方案设计优化问题。对于问题一，根据附件2、附件3中的相关政策，我们建立了成本、收益、容积率和增值税的信息核算模型，再结合附件1的数据，对众筹筑屋项目（方案I)的信息进行了全面的核算，并利用Excel将所有信息制成表格进行发布。对于问题二，根据参筹者对11种房型的购买意愿，先采用层次分析法，并结合聚类分析方法估计出各种房型的套数比例，同时考虑建房总套数尽量多的基础上，建立了目标规划模型，运用Lingo软件计算出每种房型的具体套数，提出了一种新的建设规划方案（方案Ⅱ），并进行了全面的核算。对于问题三，经过计算，方案Ⅱ的总建房数量是2256套，在理想情况下（房屋全部售出）投资回报率达到32.85%，由此可以判断方案Ⅱ应该可以成功执行。但考虑到实际情况，由于部分房型满意度较低，可能无法全部售出，所以我们引入了项目的期望收益率，在使得期望收益率最大的基础上，对方案Ⅱ进行了适当的调整，得到了一套更符合实际的规划方案。关键字：众筹筑屋 目标规划 层次分析 聚类分析 Lingo 期望收益率问题重述众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有某个占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目，有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，相关条例与政策见附件。现要结合附件中给出的具体要求及相关政策，建立数学模型，回答如下问题：为了信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方案Ⅰ）的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。请你们建立模型对方案I进行全面的核算，帮助其公布相关信息。通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例（见附件1）。为了尽量满足参筹者的购买意愿，请你重新设计建设规划方案（称为方案Ⅱ），并对方案II进行核算。一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行。你们所给出的众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行？如果能，请说明理由。如果不能，应怎样调整才能使此众筹筑屋项目能被成功执行？二、模型假设1、在计算税收时，只考虑附件中给出的土地增值税和转让房地产有关的税金，假设其他税收忽略不计。2、在计算土地金额时，假设按各种套型占总套型面积比例分摊计算。3、计算“其他”住宅类型增值税时，假设只考虑其对应开发成本，收入、分摊土地金额等因素，其他忽略不计。4、在计算投资回报率时，假设房屋能全部售出。三、符号说明符号意义S11种房型的总建筑面积W项目土地总面积（平方米）G容积率H11种房型的总开发成本取得土地支付的金额与转让房地产有关的税金总额第i种房型的建房套数（i=1,2,……，11）第i种房型的每套建筑面积（i=1,2,……，11）第i种房型的每平米售价（i=1,2,……，11）第i种房型的每平米开发成本（i=1,2,……，11）第i种房型的总建筑面积（i=1,2,……，11）第i种房型的扣除项目金额（i=1,2,……，11）第i种房型的总增值额（i=1,2,……，11）第i种房型的增值率（i=1,2,……，11）第i种房型的增值税（i=1,2,……，11）四、问题分析4.1问题一分析问题一要求建立数学模型对方案Ⅰ的成本、收益、容积率和增值税等信息进行核算，由于普通住宅，非普通住宅和其他房产类型，国家所给予的增值税优惠政策各不相同，因此需将以上三类房型进行分类考虑。 容积率与增值税的计算，我们根据附件2、附件3的计算方法，并参考增值税实际计算案例[1]进行合理的分析，建立了模型I，对方案Ⅰ的信息进行了全面的核算。4.2问题二分析问题二要求在满足国家标准容积率且不低于每套房型的最低建造套数和每套房型的最大建造套数的前提下，首先满足参筹者的意愿来进行合理的建房，从而来满足参筹者的最大意愿，为了使本文更加合理科学，我们先采用层次分析法，并结合聚类分析方法估计出各种房型的套数比例，同时考虑建房总套数尽量多的基础上，依次建立了目标规划模型（模型Ⅱ、模型III)，再运用Lingo软件[2]计算出每种房型的具体套数，提出了一种新的建设规划方案（方案Ⅱ），并进行了全面的核算。4.3问题三分析问题要求计算方案Ⅱ的投资回报率，并依次来判断项目是否能成功执行，如果投资回报率达到了25%以上，方案Ⅱ就能成功执行。但这种投资回报率是建立在房屋全部售出的基础上，而考虑到实际情况，由于部分房型满意度较低，可能无法全部售出，所以我们引入了项目的期望收益率，在使得期望收益率最大的基础上，对方案