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新修订的《福州市物业管理若干规定》昨日公布 住改商物业应予劝阻制止 时间: 2013-01-12　 作者:东南快报 进入论坛 凡东南快报、东快网原创的新闻稿，未经明确授权，谢绝转载，否则将追究法律责任 法律顾问:福建谨而信律师事务所、福建吴浩沛律师事务所。东快网热线 本报讯（记者许才芳）《福州市物业管理若干规定》的修订一直备受社会各界关注。自提交一审以后历经三审。昨日，福州市人大常委会召开新闻发布会，公布了修订后的《福州市物业管理若干规定》。该规定自公布之日起施行。 新规为解决城市物业管理中的许多新问题提供了法律依据，也从法律上为物业企业、业主权益提供了更多保障。对于各种违规现象的处罚，规定将给予五千至五万元以下的罚款，甚至吊销企业资质证书。接下来，房管部门将组织各家物业企业学习新规。 业委会可以行使诉讼权利 现实中，未参与表决的业主其投票权数如何认定，目前福州有些小区的做法是“少数服从多数”。 新规规定：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。 在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。 明确了物业合同约定内容 物业企业应该尽到什么责任，合同中又要约定哪些内容，此次新规予以明确。 新规确定物业服务企业的基本义务有：履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；法律、法规规定的其他义务。 物业服务合同应当约定下列基本内容：房屋及其附属设施的维修、养护；卫生保洁及公共花木绿地管护；道路维护，车辆停放秩序管理；安全防范和维护公共生活秩序；法律、法规规定的其他应当约定的事项。 物业指导价每年公布一次 业内一直希望物业收费能实行动态的调价机制。新规明确，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。 以停车为例，车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。 是否续聘提前两个月告知 物业合同到期后，一些物业却不肯撤出，面对这一难题，新规提出物业撤退要提前告知。 新规规定：物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。 物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当移交相关物件。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。 专项维修资金属业主所有 物权法关于专项维修资金的使用条件是应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，但这个规定却不易操作。因此，新规明确：物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。 专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进