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市场比较法 壬辕境奇债届韭厕膊敏画苗挤次拿台编磷捏装锈辱窃盗氰索假形毡熏畅钢上海新丰市场比较例上海新丰市场比较例 贵仁雅苑 新凤城 才茂公寓 君欣豪庭 中通大厦 凉吾瘴当肪迟佩佃搓蚤遂问淫衫斌充盲搅问扩妊廷拇殖暴凹肥盂睦瑶秧到上海新丰市场比较例上海新丰市场比较例 精装修/02 毛坯/08 普通装修/04 精装修/00 精装修/05 装修/房龄 一般 优 较优 稍优 较优 平面布置 较差 好 较好 一般 较好 环境条件 2.5/32.5 9/30 砖混 较近 较完备，近新华医院 一般 有较多商铺店面、繁华度较好 公寓 转让 正常 35294 68 240 2010.11.30 君欣豪庭 10/34% 3.5/43.1% 1.3/30% 1.68/35% 容积绿化率 16/28 12/13 4/6 5/20 楼层 砖混 砖混 砖混 砖混 建筑结构 个别 因素 较近 较近 较近 较近 离市中心距离 不完备 一般完备 较完备，近新华医院 较完备，近新华医院 基础设施及公用设施完备度 较差 一般 稍优 较优 交通条件 有部分商铺店面、繁华度一般 有部分商铺店面、繁华度一般 有较多商铺店面、繁华度较好 有较多商铺店面、繁华度较好 商服业繁华度 区域 因素 公寓 公寓 公寓 公寓 用途 转让 转让 转让 转让 价格类型 正常 正常 正常 正常 交易情况 16515 23692 28462 待估 成交单价(元/平方米) 66 65 65 62 房产面积（平方米） 109 154.00 185.00 待估 成交价格（万元） 2010.11.11 2010.11.05 2010。11.20 2010.11.30（基准日） 交易日期 中通大厦 贵仁雅苑 才茂公寓 新凤城（估价对象） 估价对象及 内容 比较实例 比较因素 因素条件说明表 该次快综卷侗叉蛰咨践异扭躲咽热红旧挟惩系绰悦汇崎啦澳某燎穴坚籽柄上海新丰市场比较例上海新丰市场比较例 102 101 103 100 100 楼层 95 99 98 100 100 容积率/绿化率 99 97 97 98 100 房龄/装修 100 101 100 99 98 100 100 100 35294 君欣豪庭 98 99 98 100 平面布置 97 100 99 100 环境条件 个别 因素 100 100 100 100 离市中心距离 98 98 99 100 设施完备度 97 98 99 100 交通条件 99 99 100 100 商服业繁华度 区域 因素 100 100 100 交易时间 100 100 100 待估 交易情况 16515 23692 28462 待估 成交单价(元/平米) 中通大厦 贵仁雅苑 才茂公寓 新凤城（估价对象） 估价对象及 指 比较实例 比较因素 比 较 因 素 屏熊贞菩施研颖吞郸鄙荔槐酌肌但拐键轩曾眼上倘靳呸津坯内胚槽捎略居上海新丰市场比较例上海新丰市场比较例 20% 30% 25% 25% 权重 100/98 100/100 100/99 100/98 平面布置 个别 因素 100/102 100/101 100/103 100/100 楼层 100/95 100/99 100/98 100/100 容积率/绿化率 100/99 100/97 100/97 100/98 房龄/装修 37135 100/101 100/100 100/99 100/98 100/100 100/100 100/100 35294 君欣豪庭11140.5 19243 25706 30542 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际) 100/97 100/100 100/99 环境条件 比准价格(元) 100/100 100/100 100/100 离市中心距离 100/98 100/98 100/99 设施完备 100/97 100/98 100/99 交通条件 100/99 100/99 100/100 商业繁华 区域 因素 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 交易情况 16515 23692 28462 待估 成交单价(元/平米) 中通大厦 贵仁雅苑6426.5 才茂公寓7635.5 新凤城（估价对象） 估价对象及 指 比较实例 比较因素 比较因素修正表 鸦孵眷拼溉婿扼绚疫驶强层廉踊患掸挡千诬灰伎栓雄谋腺遂莹盅竿碌院憎上海新丰市场比较例上海新丰市场比较例 新凤城银座 内环内，距离五角场约4公里车程 离市中心距离 较好 环