浅谈房地产税制缺陷及改革建议.doc

浅谈房地产税制缺陷及改革建议摘 要：目前我国现行的房地产税收制度, 在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用, 且税收流失问题严重。面对当前房地产业税的发展形势本文分析了我国房地产税的基本定位，剖析了房地产税制的改革现状及存在问题，指出要建立真正意义上的房地产税及构建房地产税的配套措施。 关键词：房地产税制；房地产税收；纳税人；改革 中图分类号：F810.424 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）05-144 -03 一、我国房地产税制现状 近年来，中国房地产市场呈现非理性繁荣发展态势，各地房价过快上涨，导致普通居民住房成本和压力剧增，并对房地产市场的稳定性与健康性、经济增长结构与方式转变造成较大冲击，由此房价调控问题成为各方关注的热点和焦点。中国早期的房地产宏观调控较重视银根和地根的调控效应，然而其效果不够显著，近年来税收工具又转而成为政府调控房价过快上涨的新举措。 房地产税是多个税种组合的集成，与房地产开发、流通、保有环节都有直接关系的税种都属于房地产税这个综合概念。具体从税种分类看，房地产税包括契税、房产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城建税、个人所得税、印花税和企业所得税。从征税环节分类看，取得房地产环节需缴纳契税、耕地占用税；转让房地产环节需缴纳土地增值税、营业税、城建税、个人所得税或企业所得税、印花税；持有房地产环节需缴纳房产税、城镇土地使用税。 当前，我国房地产保有环节涉及的税种包括房产税和城镇土地使用税。这些税种在促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入方面发挥了一定的积极作用。但是，随着我国经济发展以及土地使用制度的改革，现行课税体制暴露出种种缺陷，突出体现在流转环节税负畸重而保有环节税负畸轻。因此，为了有效发挥税收对房地产行业宏观调控的作用，应该按照简税制、宽税基、低税率的思路，对房地产保有环节及其政策目标进行规范性改革与合理设定。 二、现行房地产税制的主要缺陷 现行的房地产税制是在1994年税制改革的基础上形成的，基本涵盖了房地产开发、保有、流通三个环节。一般而言, 税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度, 在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用, 且税收流失问题严重, 导致征收成本较高; 在调节个人财富收入方面也收效甚微, 且税收负担不合理; 同时也未成为地方财政收入的主要来源, 逐年增长的比例均低于GDP 的增长比例, 表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。 （一）内外税制不平等 现行房地产税制对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。我国已经加入了WTO，这种“内外有别，两种税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。 （二）税费不清，相互错位，征收混乱 我国税权集中于中央，地方政府对征税的兴趣较小，但是对掌握在手中的房地产收费很热衷，如土地出让金、城市基础设施配套费、城市教育附加费、地方重点建设基金等。某些收费对象本身就是税基的组成部分，不可避免的会侵占税金。税收的作用大大削弱。据有关资料统计，现行税制涉及到房地产的有14个税种，各种收费高达80至150项不等，目前我国的房价建设成本占40%，各类税费及其利润则站到了60%。而且这些名目繁多的税费，多数集中在房地产交易环节。作为聚财和分配手段的税收对于保有的财产并未设立税种，这对产业经济发展缺乏调节和导向的作用。这种现状造成的后果是，不仅无法保证政府应有的财政收入，对正在努力致富的人征收调节税收，对已经富裕的人却不予调节，这显然有失公平，不利于激发群众通过自己的努力致富的热情。 （三）保有环节税负偏轻, 流通环节税负偏重 目前房地产保有环节税种较少，税负相对较轻，而在房地产税制的其他环节，特别是流通环节税种繁多，税负较重。这样一方面不利于地方财政收入规模的增加，另一方面也间接刺激了房地产的投机行为。比如对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每年每平方米30 元, 针对住房保有环节征收的房产税, 对所有非营业用房一律免税, 而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~ 60% , 同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税, 使企业的平均税负水平达到了40%以上, 税收负担重。由于房地产税制这种“轻保有、重流通”的状况，导致一些投资者购买房产后，不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了土地的使用效率，而且房地产在保有期间的增值部分也几乎没有被课税，造