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农村房屋买卖合同的效力265 农村房屋买卖合同的效力 广东大公威德律师事务所徐英华 一、房地产权现状和农村宅基地使用权 谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有两种所有制：国 有和集体所有，所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而房 屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土 地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利 用，故房屋和土地不可分及其占有相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使 用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房 屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权从而占有土 地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造(包括农村在宅基上建设的房屋)和商品房屋的所有 权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占 有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要 土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地 走还是地随房走的问题。而土地使用权具有有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋 所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房 屋存在，就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失，重新建造则要审查使用人是否符合条 件。 宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造 自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权 和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员 的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则 不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的房屋。 关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地 使用权具有如下的特点： I．农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅 基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义 申请宅基地。 2．宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权 利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属 物。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限 制的权利。 3．集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居 2掰规划·规范·规则 民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多 处，则将导致土地资源的浪费。 从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造房屋 对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性， 而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。 二、农村房屋买卖现状和法条分析 目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于 城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖 的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。 同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在农村房屋的购买 纠纷中存在缺陷，有关法律还不够完善。 目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农 村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲 地。 农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的， 依照本法第44条的规定办理审批手