探讨社会经济方面的“非技术性”问题将直接关系到规划的科学性和可行性.docVIP

　　探讨社会经济方面的“非技术性”问题将直接关系到规划的科学性和可行性 --提要：深圳市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，其中特区内巧个工业区改造和调整，构成旧区重建的主要内容.由于这类地区“旧”而不旧的特点，“应不应该改”、“值不值得改”等社会经济方面的“非技术性”问题将直接关系到规划的科学性和可行性.本文以八卦岭工业区改造规划为例，就以上问题作一探讨. 关键词:旧区重建;工业区改造;深圳市 1前言 改革开放后，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一座难以改造的旧城.在某种程度上反映了目前城市规划和管理的焦点和难题. 进人90年代以来，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，深圳城市建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的时期，旧区重建(或称城市更新、旧城改造)被提到议事日程，并成为城市开发建设的热点.由于前一阶段城市主要的精力放在新区拓展上，旧区重建研究一直未得到应有的重视.在市场大潮的冲击下，很多问题还来不及研究，一些地区拆迁已经匆匆上马全面铺开。由于缺乏全面的考虑，改造中的社区往往出现新问题。东门老街改造应该是最值得人们借鉴的一例。 从1993年开始，有关部门将东门老街12.8万m，地区划分为大小不等的若干地块，交由不同开发商自行拆迁改造。由于缺乏统一的筹划，至今改造还局限在有利可图的独立商场单体改造上.而急需更新的基础设施却难以进行，改造后内外交通的通达性反而大为削弱.加上开发商各家经营方式不一，工程进度不一，致使东门成了脏乱差集中地区，商业竞争力和吸引力受到明显影响(顾客群体从最高峰40万人下降到25万人左右)。更令人优虑的是，1999年所有单体改造全部完成后，竞有将近100万m，商场面积进人房地产市场，而日本东京最大的商业中心区(包括银座一东京站一带二个一级商业中心地)营业面积仅60万mZ，北京市西单营业面积也只有32万m，①.相比之下，东门商场改建总量远超出实际需求，无论是对周围片区市政设施，还是对全市房地产市场，其影响都是长久和深远的。有专家说:“东门改造将是一锅煮不熟的夹生饭”，也有专家说“东门改造使深圳市永远没有了自己的历史，②。 笔者认为，以上问题出于目前尚不规范的市场经济，但和规划对经济和社会问题研究缺乏足够的重视有关.旧区重建可以说是城市建设中最复杂、涉及面最广的社会工程，有着极强的政策性.因此，在常规物质形态规划基础上，成功改造规划不仅要综合考虑拆迁补偿机制和相关政策对规划的影响，也要同时解决经济转轨期所面临的市场经济与政府调控、速度与标准、近期和远期、经济效益和社会环境效益等一系列复杂的“非技术”矛盾。 目前，特区内15个工业区不同程度进人改造和调整时期(见图1)，构成深圳旧区重建的主要内容，加深相关的经济和政策问题研究对于深圳城市更新工作的健康发展有着重要的现实意义.这是因为，这类旧区重建的“旧”，含义已一与传统概念有很大差别:它不是指建筑质量、环境景观、交通和市政设施较差，到了难以为继的地步，而是工业区本身的功能和性质“陈旧”，确切地说，是这些功能和性质不能适应隐含在现时地域空间之下的“地利”的变化.由于改造对象一般都质量结构完好(楼龄只有5~10年)，如果与之相关的经济和社会问题没有得到充分的考虑，其拆迁重建的建设性和破坏性可能是并存的.笔者就深圳市八卦岭工业区改造规划谈谈对其中问题的一些认识. 2问题的提出 八卦岭工业区是1986年市政府确定建设的15个标准加工工业区之一，总面积IO8.85hm，，现状建筑面积200万mZ，其中工业厂房100万m，，建设用地基本由厂房用地、配套单身宿舍用地和与工业生产生活有关的配套(如食堂、停车等用地)构成，城市形态规整而清晰(见图2). 在1994年以前，区内有近500家企业，就业人数最高达9万人，是特区成长时期经济增长的重要支撑点。近年随着城市高速成长和快速拓展，该地段区位由原来城市“边缘地带”迅速成为城市核心地区，也使区内企业面临着生产成本急升和工业效益下降等问题。在效益普遍不理想的状况下，工业外迁和将空置厂房改作商业、办公等用途，就成为企业摆脱困境的一条快捷途径.截止到1996年底，区内制造业人数已下降为2万人，188幢总建筑面积约164万mZ建筑物中，1/3的厂房改变为商业办公功能，面积达21万m2，其中的65%是未经政府批准擅自进行，使得工业区的面貌和功能发生了根本变化(见图3). 由于以上改造行为是在市场机制作用下自发进行的，缺乏明确的政策导向和控制管理手段，具有很大的盲目性。它不仅带来了诸如交通拥挤、配套设施不足等问题，更为严重的是造成了国有资产的变相流失。八卦岭以上规模的用地功能改变，应补交地价7.35亿元，但实际补交地价业主廖若晨星，巨大的土地级差收益未能纳人公众利益名下，而被业主囊括。有鉴