从违法低效供应到合法高效供应——基于产权视角探讨深圳城市住房体系中的城中村(1).pdfVIP

和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 从违法低效供应到合法高效供应 ——基于产权视角探讨深圳城市住房体系中的城中村 张建荣 【摘要】 深圳城中村成为城市住房体系中供应的主力军，但产权问题导致城中村出现违法低效供应的难题。本文以城市住房 体系为背景，跳出纯粹以“城中村”论“城中村”的局限，寻找城中村合法高效供应的方向和使命。同时，以经济产权和法律 产权为视角，以两者相互关系为演变路径，指出释放城中村产权是解决问题的关键，并对城中村更新改造提出相关建议。 【关键词】 深圳；住房体系；城中村；释放产权 本文以城市住房体系为背景，跳出纯粹以“城中村”论“城中村”的局限。在人口与资源压力下，城中村应寻 求合法高效供应、健康和谐融入城市住房体系的方向和使命。同时，本文以产权分析为重点，指出目前城中村的法 律产权相对滞后和抑制市场经济发展，成为经济产权的束缚。结合产权制度的演变，认为释放城中村产权，是合法 高效供应和化解难题的关键；可以通过零增量的违法建筑使交易成本可控、以多元化产权避免单一的私有化和允许 城中村私宅产权拆分流转等基本思路来实现。 本文最后，对基于释放产权的城中村更新改造，提出分类型确定建筑属性降低交易成本和分类型提供多元化产 权规划指引的建议。 深圳创造了人类城市发展史的奇迹，奇迹也造就了深圳的城中村。深圳城中村规模之大、违法建设之多，堪称 全国之最。大量外来人口的住房需求，是通过非常规途径的城中村来解决。但城中村负面问题日益凸现，往往被认 为是城市越来越不可承受的负担和伤痛。如何正确对待城中村的社会角色与发展定位，是深圳迫切需要研究的问题。 目前，许多相关论文多局限于城中村自身物质空间改造更新，回避绕开或轻描淡写关键核心的产权问题，没有从城 市整体住房体系中加以分析，也没有从经济学和法学相结合的产权角度研究。本论文尝试突破上述局限，试图通过 释放产权的论述，对城中村从违法低效供应到合法高效供应、健康和谐地融入城市住房体系提出相关建议，为同行 抛砖引玉和批评讨论。 1 住房体系中违法低效供应——由城中村产权引发的难题 1.1 违法抢建的城中村已成为城市住房供应的主力军 1.1.1 城中村的形成伴随违法抢建 城中村原为村民宅基地所建的私宅。随着城市化和工业化的高速发展，城中村的出租经济产生了巨大利益，村 民逐步由“种田”转向“种房”，导致城中村的规模和数量日益膨胀。虽然政府曾经多次出台政策，限制城中村私房 的规模建设标准和设定属于违法建筑的时限。但由于种种原因，导致政策被迫向城中村一再让步，造成各农村集体、 村民个体之间的不公平，引发一轮又一轮的城中村抢建风潮，违法建筑规模是相当庞大。 以2004 年 10 月 28 日时间界线，深圳进行了城市化转地，所有土地均转变为国有土地。而在使用权上，一部分 城中村用地转变为合法非农建设用地，另一部分城中村用地既未能成功转归政府、原村集体又未能得到合法使用权， 其中包括大量的违法建筑。 1.1.2 城中村成为住房供应主力军，以低效供应弥补住房体系结构性的缺陷 深圳住房体系存在中低档次住房供应不足的结构性缺陷。目前，深圳城市住房供应主要实行商品住房市场化和 3% 7% 15% 32% 29% 一类居住用地（R1） 二类居住用地（R4） 62% 政策性住房 4% 三类居住用地（R3） 商品住房 城中村住宅用地（R4） 49% 城中村私宅