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从房地产交易谈公证对经济运行 安全的保障和影响 刘国胜郜丽霞 “房地产在我国是一个新兴的产业，是第三产业的重要组成部 分，随着城镇国有土地的有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民 经济发展的支柱产业之一”。o作为国民经济的支柱产业之一，它能 有效地刺激和拉动国民经济的增长。房地产“增加一笔投资会带来 这笔投资额数倍的国民收入增加，即国民收入的增长额会大于投资 本身的增长额”。②房地产购买人是投资者，房地产交易的特点是投 资的长期性和收益的长期性，购房者关心的是商品房的权利是否完 整，质量是否达标，未来社区服务是否规范、合理、安全。房地产开发 商则是追求成本最小化，利润最大化。二者的矛盾需要打造这样一 个平台：双方诚实信用，促进交易，达到供需均衡，实现各自的目的。 这就要求具有较高的社会公信力的中介组织介入，而公证具有公证 的司法预防性、国家授权性、职业性、中立性和独立性等特性，能够满 足市场需求，因为“公证的最大价值在于信用”，③因而能使交易各 。 国务院1992年11月4日(关于发展房地产业若干问题的通知)。 ② [美]萨缮尔森(PaulASⅢnuelson)：‘经济学(上)，1988年版．第321页。 ③张音：‘发挥公证作用，建设信用经济——访司法部副部长段正坤．载于(人民日 报)2002年5月22日第n版。 236‘ 从房地产交易谈公证对经济运行安全的保障和影响 方达到“共赢”的目的。 一、当前房地产市场的现状及存在的问题 房地产作为国民经济支柱产业之一，对国民经济的增长发挥着 重要的作用。但就是这样一个日趋活跃、潜力巨大的市场，目前却面 临诸多问题：市场不规范，纠纷多；法制不健全，购房者的权益不能得 到有效保护；信息不对称导致购房者不能实现自己购房的心理预期， 开发商不能实现成本的最小化，利润最大化，从而进一步影响到整个 房地产市场难以达到有效需求和有效供给相均衡，影响到整个国民 经济的良性发展。 (一)体制转轨，市场不规范，房地产交易纠纷多 从党的十四大明确提出建立社会主义市场经济体制至今，市场 经济在我国的建立和发展仅仅10年时间，无论是相对于我国过去30 余年的计划经济，还是相对于发达国家几百年的市场经济，无疑显得 很稚嫩，市场经济还处于初始阶段，很不成熟。这10年是不断打破 计划经济，市场经济成分El益增加的10年，是体制转轨的过渡时期。 旧体制已被打破，新体制尚未建立，制度上的“真空”必然表现为市场 的不规范，在房地产领域市场不规范主要表现在如下几个方面有： 一是房地产业管理部门多，审批手续繁杂，行政干预在房地产资 源配置和市场准人方面表现突出，“寻租”和“供租”现象时有发生，使 一些不符合行业要求的开发商进入该行业，使一些不合格的项目披 上合格的外衣，严重侵害了消费者的合法权益，挫伤了消费者的购房 热情和积极性。有关资料显示：“房地产开发审批环节多而复杂，开 发需办理手续76项，涉及30个部门，包括审批22项，审核20项，审 查22项，备案5项，登记7项。由于项目多环节多，各种税费繁杂， 共33项。”o其～，在规范的市场经济条件下，市场机制是资源配置 ①林文：‘房地产长远看好，市场还需培育)，,t：r(ee国房地产信,息)2002年第5期 第16页。 ’237 “公证与经济发展”国际研讨垒垫塞墓 的基础性方式和主要手段，其优点是能够使经济活动遵循价值规律 的要求，适应供求关系变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，将资 源配置到效益较好的部门和企业中去，同时给企业一压力和动力，实 现优胜劣汰。而我国目前由于市场的不完善，资源的配置经常通过 市场和非市场的途径来实现，这在房地产领域表现的更突出。所谓 的市场导向也只存在于商品房的销售，而其他诸环节主要是通过行 政手段来完成，经常造成资源配置的浪费和无效率，如在征地环节是 一些资质低实力弱的企业占有稀缺的土地资源，造成烂尾房、低质房 大量出现。其二，各管理部门和职能部门职能不清，职责不明，权属 交叉碰撞，问题严重，致使很多企业攀附有权者，腐蚀监督者令其闭 目通融，“寻租”、“供租”现象时有发生。目前房地产市场上出现的有 的开发商总投资不到25％，甚至