從日本法觀點檢討我國不動産說明書與解說之問題——以不動産仲介業務爲中心(1).pdfVIP

徙日本法规黠梭封我固不勤虚规明害舆解就之同题 ——以不勤焘仲介案耪鸯中心 睐立夫’ 壹，前言 1980年代後期起房地麈交易熟格、频繁-不勖彦仲介粱乃大量彀立t惟租糊型鼹及桎 瞀规模不一，徙棠人具素霄亦良莠不膺，馒因政府缺乏管理规麓t封於檠者及徙檠人具鞋 以管理，瞀棠方式舞法辅尊：因而樱常袋生一屋敷真，虚赧坪敷，德造合构、赚取差但等 不勤崖仲介制粉事件，影警交易安全及清费者槿益甚钷’·於此背景下·内政部属加强不勤 麈仲介檠之管理及鞴尊，爰著手研耵仲介棠管理僚例·嗣畿程周折，春圣於1999年2月制定 公布，以‘建立不勤虚交易秩序，保障交易者槿益，促遣不勤崖交易市埸健全我展J焉目 的之‘不勤彦程；ii己檠管理傈例。J· 依不勤麈径杞案管理僚例之规定，不勤虚翟糸己棠，指樱管不勤废仲介或代箱栗磅之公 司或荷虢3：其徒棠人具·亦即不勤崖樱采己^昌，包括桎赤己^4及程糸己营案具雨颓，依法均鹰 ‘I柬立夫政治大晕地政翠系副教授 1内政部(箱印)7不勤虚攮圮案管理绦倒制定膏缘J(2002年12月)1页· 2朋於不勤虚埋免羹管理僚倒之立法屋翟，请参朋内政部(壕印)-前揭考1-2页· ’依不勤虚埋j己案管理僚倒规定，不勤主：指土地·土地定著物或房屋履其可移转之栏利：房屋招成 屋，预售屋及其可移辑之稚刺(同傣例第四僚第一款)·仲介案耪：拍犍事不勤左膏夤、互易、祖 具荫一定之资格·另骸傈例属逵成其立法目的，蓝封不勤麈交易遇程属若干规箍·赭如： 不勤麈之贸寅、租赁等，委由衽系己棠仲介或代箱者，有丽不勤崖藐明害及不勤彦租赁、贾 真契豹害等文件·臆由不勤彦桎jii己棠指派樱杞^簸章(同傈例第22保)：径；ii己人具在孰行 棠携遇程中，鹰以不勖崖藐明害向舆委托^交易之相封^解藐(同保例第23保第1疆)等。 而不勤彦径杞桨管理憬例之规定中，有鞠不勤彦鬣明害之裂作及解魏，乃霭落寅其‘建立 不勤麈交易秩序，保障交易者槿益J立法目的之嗣键J陛搬制：然而事寅上，骸保例燕萧规 定上或施行上·均因存在赭多偏差，缺失之魔，致其立法目的，受到相省殷重之侵触，且 寅磅上亦常兄不勤崖交易豪uj分5。又，一因自不勤麈樱杞檠管理倏例立法迄今·不勤麈交易 委托程j6己棠中之仲介棠虚理者，已逵相耆高之比但r：亦即，不勤崖仲介棠於不勤彦交易中， 已扮演著重要角色：徒而封於不勤崖交易秩序之雅蓬舆制粉鼗生之防箍·仲介桨者寅亦居 有燕可懈怠之责。且另因链不勤麈程杞棠管理绦例之立法遇程及内容以祝，骸倏僦之建耩 有相富程度保摄参酌日本之不勤虚仲介制度7。於是，有螽於此，本文既以不勤彦仲介桨籍 霜焦黠，徒日本法制之馥黠，丽释不勤彦藐明害(以寅耪上占最大部分之交易型戆一具 真舄例)及其解祝羲磅之真羲，监以之桅封我固之相嗣同题·期供未束修法及孰法，乃至 棠者於寅貉孰行E之参考。 贰-日本不勤麈重要事瑷貌明害内容、解鬣羲貉舆相鞠法律黄任一以不勤崖贾寅焉饲 一、不勤麈仲介栗者解藐羲耪之立谕 如E所进，不勤崖径杞棠管理傈例规定，不勤彦桎系己^具在孰行案旃遇程中，虑以不 勤崖鬣明害向舆委耗人交易之相封人解藐·另，日本之宅地建物取引檠法8亦段有颓同之规 赁之居啊或代理案耪(同保例第四僚第五款)。代硝藁旃：指受起造人或建榘案之委托t负★企劐 韭代理嫡售不勤差之案祷(同保例第四绦第六教)· ’依不勤焘蛙纪薰管理榛例规定，蛭纪繁设丘之营案蕤所至少悫王控把人一人；但非常患营藁最所· 其所辅售螅金额速新台瞥六健元_I；c上，该庭所至少荐置导棠短l钯人一人；另营案庭所短把营藁其 薮每逾=十名畸·庶增投短纪人一人(同僚例第十一僚)· ’例如：2006年5月10日鲤-齑日辊有以‘磷屋纠输去年暴增J鸟题之赧尊·另，消费者史教基金t 於2006年7月1日召嗣记者t表示，膊屋纠纷於1992年至2000年问，一直高居锿t受理民暴中 拆案件中之最多者；而2001年起·因房地左景氧低迷，使聃屋纠扮减少，然去(2005)年·民幂 向该提出之中诉案件中，媾屋纠纷件款再度鬣升至第一位 日)·而此竿媾屋纠纷·乃往往鸯涉厦不勤左短把案者。 。王悫谍。房屋仲介案如何在台湾市墙茁妊成功囡素的觏察舆心得j，收觫於桃鲴臁政府(蝙印)’95 年桃围辣刁：勤虚娌把诗埴J(2006年6月)139页以下·依梭文指出：‘北部(含北jf拳市、桃竹匿) 地匾消费者封合法案者的委甍率(委托指数)席已适七至八成t中南部则有六，七成，而以台北