我国不动产登记制度若干问题的立法思考.pdfVIP

我国不动产登记制度若干问题的立法思考 福建启新律师事务所 任国华 不动产通常指土地以及房屋、林木等地上定着物。由于不动产11i有关系复杂，负担着多重 权利且利益重大，为保障市场交易安全，维护权利人的合法利益，自近代以来，以登记为不动产 物权的公示方法是各国立法的通例。根据新颁布的《中华人民共和困物权法》第10条第2款 的规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、 行政法规规定。”根据这一原则性规定，本文试就今后我国不动产物权登记的立法提出若二r 建议。 一、构建适合我国国情的不动产物权统一登记机构 不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权(使用权)和他项权利的取得、丧失与变更， 依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上，其目的在于管理地籍，确定产权，并作 为课征土地税，推行土地政策之依据。(1’建立不动产物权(以下简称不动产)统一登记制度，最 重要的是统一不动产登记机构，登记机构的统一系登记效力、程序和权属证书统一的基础。 从现代各国和地区的立法例上看，不动产基本上是由统一的机构登记，但各国登记的主办 机关并不相同。德国的不动产登记是由地方法院的土地登记局统一管辖；而依《瑞士民法典》 及州法的规定，不动产的登记机构为各州的地方法院；按日本的《不动产登记法》第8条规定， 日本的不动产登记是由司法行政性质的法务局、地方法务局及其派出所负责；在英国，是政府 的土地登记局负责城市土地权属登记，统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证和过户 换证工作；而在澳大利亚不动产登记是由地权登记局负责；我国台湾地区是由市、县政府设置 的地政事务所主办不动产登记；根据《土地注册条例》规定，我国香港特别行政区的不动产登记 系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。②由此可见，现代各国和地区的 不动产登记机关或为司法机关，或由政府设立的专门机构统一登记，从而避免了因分散管理而 出现的混乱和效率问题，对于我国有比较借鉴意义的主要是登记机构的公信力和效率性。 目前，我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，有关规定主要散见于各种单行的法 律、法规之中。我国现行的不动产登记制度，并非是根据物权公示原则建立的，而是根据政府 各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。在我国，不动产登记机关有国土资源、建设、林 业、农业、水、渔政等行政管理机关，分别负责对基于土地、矿产、房屋、水和森林资源等发生的 物权进行登记管理，存在着登记机关极不统一和登记根据各不相同的情况，必然出现重复登 记，登记资料分散，登记信息不能全面公开，增加交易成本，浪费资源的现象，不利于不动产物 ①．梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第199页。 ②同上书，第199—200页。 230第七届中国律师论坛优秀论文集 权公示的目的，因此，应当统一不动产登记机构。 目前，国内学术界和实务界就不动产登记机构的设置问题主要有如下三种主张①： 一是认为应当由基层人民法院负责不动产登记，这主要是借鉴德国、瑞士等国家的做法。 二是认为应当由专门的行政机关负责不动产登记，这主要是借鉴澳大利亚、我国的台湾地 区、香港特别行政区的做法。 三是认为应当由具有服务功能的事业单位如公证机构负责不动产物权登记，以排除行政 干预，确保登记的独立性和效率。 针对上述不动产登记机构的设置主张，也有三种反对的意见。 一是认为由人民法院负责不动产登记不适宜。其主要理由为人民法院是物权争议的最终 裁决者又是登记者，不利于保护当事人的权益；如果发生登记争议，受害人直接向上级法院上 诉，实际上剥夺了其二审权利，减少了司法救济途径，也不利于维护司法权威。 二是认为由行政机关负责不动产登记不适宜。其主要理由为行政机关难以消除政出多 门、分散林立之弊端，难以确保登记机构的统一性，容易造成登记效率低下与登记错误的弊端。 三是认为由事业单位负责不动产登记不适宜。其主要理由为不动产登记具有行政监督作 用，行政机关为管理需要，事业单位的独立性难以保证。从国际经验上看，国家机关为不动产 登记机关的公信力远远高于事业单位。 笔者认为，不动产在一个国家的经济生活中具有特别重要的地位，甚至涉及统治的基础。 所以各国和地区都对不动产设立专门的法律制度和统一的登记机构加以合理的规制，从而成 为物权法的重点。从我国实行社会主义土地公有制的基本国情和公平、公信原则出发，笔者赞 成不宜由司法机关和事