万来房地产开发来马二村建设工程项目可行性研究报告.docVIP

万来房地产开发来马二村建设工程项目 可行性研究报告 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：50亩 项目位置：地块位于**市来马二村，东临广泰街，南至家和小区，西沿迎宾路。 项目开发背景：旧城改造 （二）开发单位概况 单位名称：**万来房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：港币 万元 单位住所： 业务范围：房地产开发、经营、销售 法定代表人 单位简介： 二、项目投资环境和市场研究 （一） **市宏观经济环境与全民消费结构研究 宏观经济对房地产的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。从05年至今年**市国民经济生产总值增长幅度在11%左右，2010年全市生产总值将达到2371亿元，比上年增长10.3%，是**省第四个国民经济总值达到2000亿元的地区。由此可以看出，**市国民经济持续快速增长，经济总量稳步上升，经济运行环境良好，为商业地产迅速发展提供了经济保障。 1.2　**三大产业结构（农业、工业、服务业） **二三产业稳步提升，第三产业增速明显加快，随着冀南装备新城、邯钢工业新区、市经济技术开发区、广府生态文化园区、漳河生态科技园区等装备制造、现代物流织服装、文化旅游产业的发展，**第三产业将在12五期间得到大力发展，这将为商业地产提供更广阔的发展空间。 1.3　**进出口 2010年**进出口大幅提升，进出口总额同期增长14.7%，其中出口总额同期增长62.7%，达到历史最高水平，**进出口总额的大幅度增加，吸引更过企业进驻**，促进经济良好发展，在一定层面上加速商业地产发展。 1.4　**全社会固定资产投资 05年至今**固定资产投资年增长率在30%以上，城镇建设取得巨大发展，其中2009年**市固定资产投资完成1466.9亿元，比上年增长32.9％。固定资产的快速发展也反映出**房地产的开发的火热局面在未来几年内将得以继续维持。 1.5　利用外资情况 2010年，实际利用外资万美元，完成省年度计划的１１％。加大招商引资力度，抓住国外产业转移机会。? 2003年：121号文件，确立房地产为国民经济支柱产业； ? 2005-2007年： “国八条”“国六条”调控以稳定房价为主要诉求； ? 2006年：停止一切别墅类项目供地及手续； ? 2008年：货币政策“从紧”，世界金融危机房地产进入观望状态，房价、成交量日减; ? 2009年：“试探性抄底”至放量大涨，恐慌性抢购，地产市场有低迷转为亢奋: ? 2010年：“国十条” 以稳定房价为主的地产调控关键时刻: ? 2011年：“限购令”史上最严厉楼市调控措施； ? 2012年：央行两次下调存款准备金率，并连续两次降息； ? 2012年：“十八大”建立市场配置和政府保障相结合的住房制度；今年开工保障房700万套。 3、全国商品房销售情况 综述： 以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出： 国民生产总值、固定资产投资、外资利用额、固定资产投资额、进出口总额均稳步增长，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，**市房地产业发展迅猛。 **市经济向良好的方向发展，随着收入水平的提高，居民的购买力正在逐年增长，社会零售总额逐步增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识，为房地产市场发现新的机遇。 预计2013年**继续在上升的景气通道中平稳运行，生产总值增速将放缓呈现前高后低态势。全社会固定资产投资增速将高位运行，消费品市场将继续保持较快发展态势、居民生活将稳步提高，城乡居民收入将保持平稳增长态势、固定资产投资力度加大、劳动力需求有所好转等特点。 （二）城市发展结构调研与城市发展规划调查 通过对区域内实际生活空间，包括中心地带及周边区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、活动空间等环境的现状以及未来的发展规划。例如交通网状的发展计划。交通网密布的地方往往是人口最容易集中的地方或者是流量特别大的地方 城市发展规划对未来商业将来的发展非常重要，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接影响未来的经营。 1、**市整体规划 城市性质——国家历史文化名城，冀晋鲁豫交界地区经济中心。 ■ 根据**城市发展规划，主城区的发展具体概括为“东扩、西移、南连、北延”，并将主城区划分为东北、东南、西北、西南四个区域，东南区位于东环路以东。随着市政府等市政机关的即将东迁，人民路东延通车，城市东南板块将成为未来城市发展的主方向，成为城市发展的重中之重。未来１０年间，**将优化主城区空间布局： 西部城区主要承担冶金及配套延伸产业功能； 南部城区主要承担物流、教育功能； 北部城区主要承担服务功能