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德国：房价调控的典范 刘正山 （原载《中国青年》杂志2010年第4期） 房产论坛,装修论坛,业主论坛! u( ?: J) L. C; o6 J$ Z/ E4 I新浪乐居　　新华社记者郇公弟曾说，“应该给德国政府房地产政策打99分”。我认为，这是中肯的评价。在我所了解的世界发达国家中，德国的房价调控工作做得最好。: [ ]- K% b; z% o新浪乐居论坛　　德国是欧洲人口最多的国家。截至2006年底，德国总人口为8245万人（其中750万为外籍人），国土面积357020平方公里，略小于我国云南省的土地面积（39万平方公里）。德国的人口密度为每平方公里230人，是欧洲人口最稠密的国家之一。在“二战”后和两德统一后，德国曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天，德国住房供应充裕、政策法律完善、房地产市场稳定，其成功经验非常值得我们借鉴。4 k( S1 Q2 z7 }* w目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。新浪乐居. H0 N v8 i0 }　　与德国房价稳定形成明显对比的是，过去10年内，除了德国、日本和瑞士，其他的发达国家都出现了房价的快速上扬。据统计，14个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为60万亿美元，相当于这些国家GDP总额的2.2倍，全球GDP总额的1.1倍。如果套用OECD计算出的背离率，其中20万亿美元属于高估价值。6 _. V+ R, C8 M　　那么，德国房价为何长期保持稳定呢？最直接的原因是，德国住房供求均衡。9 G0 M: @　　德国目前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时，根据德国政府的土地规划，近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增长速度，预计在未来的40年里，德国人口将减少到7千万人或是更低。, F% w, e8 v当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场，房地产开发商竞拍土地之后，囤积而不开发，人为制造土地供应短缺，推高房价。房产论坛,装修论坛,业主论坛; N8 r U9 m e　　德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉（甚至不直接向市场提供住房），但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者没有机会可乘。 s8 Y; D4 f新浪乐居　　一是明确房地产业的定位。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，而是将其作为社会福利机制的重要一环（汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业）。德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。据《光明日报》2009年7月19日的分析文章介绍，房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。买房,购房,装修论坛,房产论坛9 N8 c2 J5 ?* H X　　二是政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。- m j1 t. c% ?* 　　三是住房金融制度为稳定房价提供了制度保障。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。3 _* H??Z: r6 ~$ f. v房产论坛,装修论坛,业主论坛　　德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自