浅谈物业管理市场竞争及对策.docVIP

浅谈物业管理市场竞争及对策摘　要：本文将试图通过物业管理面临的形势分析，说明物业管理市场竞争的必然性和严峻性。在此基础上进一步提出物业管理企业所应采取的措施，并进行浅析。 关键词：物管理业　市场竞争　对策 物业管理自80年代初在我国南方起步，时至今日，在房地产建设热潮的推动下迅猛发展，物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。笔者首先从对物业管理市场存在的问题进行分析入手，说明物业管理市场存在竞争的必然性，从而体现出物业管理市场并不是“山重水复疑无路”，而是存在着很大的机遇。抓住机遇，采取切实可行的应对措施，在物业市场的竞争中争得一席之地，是本文论述的重点。 1.物业管理市场存在问题分析 老式住宅小区硬件设施先天不足，急需进行二次开发和完善，政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低，许多物管企业不愿意接手旧有住宅小区；政府能否允许物管企业涉足非住宅领域；物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用；政策可操作性较差；从业人员专业化程度不够等诸多问题。 以上内容中，从业人员专业化程度不够成为物业管理的短板，我国从事物业管理人员普遍存在着人员素质低、上岗培训时间短等问题，已经成为影响物管企业发展及参与市场竞争能力的主要因素之一。 2.物业管理市场竞争存在的必然性 地产业与物业管理是紧密相关的两个行业。前几年在房地产开发热的刺激下，投资上马的项目因国内需求的萎缩倍感吃力，物业管理也难有以前那种遍地是项目的好景。物业管理风险小，利润低，许多管理公司认识到效益是广种薄收。在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。 管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦管理公司的表现不能使众多业主满意，业主们可以炒管理公司“鱿鱼”。一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。 3.物业管理市场竞争的体现 目前各类物业管理企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物业管理公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物业管理企业兼并”。 4.物业管理市场竞争中存在着机遇 首先，随着开发商品牌意识的提高，他们将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业物业管理公司；其次是国企改制将使房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体；再次，建设部规定今后物业管理项目实行招标，不称职的物业管理企业会被业主炒掉，由新的“管家”取而代之；最后，行政事业单位的后勤服务社会化为物业管理企业的发展提供了难得的机会。 5.面对物业管理市场竞争所应采取的措施 物业管理进入“竞争”的时代已是不言而喻的现实，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，是摆在政府、管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。 5.1物业管理公司本身采取对策 一是勤练内功，塑造品牌。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。管理公司要励精图治，使自己已经接手管理的住宅小区在最短时间内进入优秀小区行列。 二是培养造血功能，实现管理资金的良性循环。许多物业管理公司，之所以起步艰难，立足维艰，其关键在于经费来源问题，在管理中，要加大资金来源渠道，多方面拓展物业资金收费 三是以人为本，注重挖掘人力资源。物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。管理公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。有一支素质高，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是管理公司生存与发展的根本条件。 四是自我加压，拓展生存空间。物业管理公司面对压力，要不断拓展自己的生存空间，同时，适时调整自己的经营策略，实现功能上互相补充、业务上互相渗透。 五是提高服务水平，健全服务机制。加强自己的项目实力，通过贯彻ISO9002等体系提高自身服务水平；加大资金投入，具备接手高档物业项目的能力；实现公司管理层和作业层的分离，使作业层逐步实现社会化。 5.2政府及相关部门应营造的外部环境 一是政府应积极引导，规范竞争。政府应通过法律和行政的手段强制规定物业一定要在社会以招投标的形式，通过公平竞争，选聘质优价低的管理公司； 二是发展商应放眼社会，择优聘用。按法律规定，在物业开发的前期及落成后的一段时期内，明智的开发商本着对今后管理负责的态度，选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业管理公司，负责物业售后服务的工作。 三是业主要处事公正，善选“管家”。物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对管理公司的判断不再是“费用决定论”，而是倚重公