第四章 房地产开发项目的前期工作(第一节).pptVIP

第四章 房地产开发项目的前期工作 房地产开发用地的取得 规划与设计——房地产开发的龙头 城市房屋拆迁 第一节 房地产开发用地的取得 一、土地与土地开发利用 （一）土地及其特性 1.土地的概念 2.土地的特性 (1) 土地的自然特性 ★土地位置的固定性 ★土地数量的有限性 ★土地特性的差异性 ★ 土地作为生态环境主要部分的脆弱性 (2) 土地的经济特性 ★ 土地需求与供给的矛盾性 ★ 土地实用方向的相对固定性 ★ 土地报酬至边际效益后的递减性 ★ 土地所有权及使用权形式上的多样性 （二）土地理论 1.区位论 （1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。 杜能的农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。 杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。 杜能的农业区位 （2）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析，德国人，1909年发表《工业区位论》一书。 ★ 运费对工业区位的影响 韦伯提出了原料系数a，a＜1时，生产工厂应设在消费中心区；a＞1时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近；a＝1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。 ★ 工资成本对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。 ★ 集聚因素对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。 2.地租理论 (1) 地租的概念 从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。 （2） 级差地租（马克思主义地租理论） 级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，马克思将级差地租进一步细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 级差地租Ⅰ：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。 级差地租Ⅱ：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。 (三)土地利用规划 1.土地利用规划的必要性 ★ 从土地的自然特性方面分析 ★ 从土地的经济特性方面分析 2.编制土地利用规划的内容与步骤 ★ 综合评价土地资源,将土地化成不同等级 ★ 进行土地利用预测 ★ 确定用地标准及用地结构 ★ 提出本地区功能分区 ★ 制定土地整治和保护规划 ★ 确定本地区土地利用总体及详细规划 思考 我国目前的土地利用规划中还存在哪些问题？ （四）土地特征、理论对房地产开发的启示 1.重视土地区位 2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地 3.节约用地 4.开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式 二、土地的所有权 （一）土地所有权的概念、权能和特征 1.土地所有权的概念 ★ 土地所有权的概念 ★ 我国土地所有权制度 2.土地所有权的权能 ★ 土地占有权 ★ 土地使用权（狭义的土地使用权） ★ 土地收益权 ★ 土地处分权 土地所有权是一级权能，占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。二级权能具有相对的独立性，享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。 3.土地所有权的特征 (1) 权利的主体是特定的 (2) 土地所有权行使的绝对性（与债权比） (3) 土地所有权行使的排他性 (4) 土地所有权具有追索性 (5) 土地所有权权能的完整性 (6) 土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性 物权与债权的区别 1.物权为支配权，债权为请求权 2.物权具有排他性、优先性、追及性；债权具有相容性、平等性 3.物权为对世权，债权为对人权 4.物权的客体是物，债权的客体是行为 5.物权法定原则与契约自由原则 6.物权是静态财产权，债权是动态财产权 （二）我国城市土地所有权及城市