第五章 土地征用与房屋拆迁管理法律制度.pptVIP

5.1.1 房地产物权 概念：以房地产为权力对象的物权，包括房产和地产。 特点：1.国家土地所有权优于集体土地所有权； 2.与宪法规定住宅权密切相关，设立等级制度； 3.国家适时使用对土地处分的权力； 4.法律只对土地用益物权做了规定； 5.房地产抵押（土地的使用权和房屋的所有权） 6.房地产共有部分共同所有。 5.1.2 土地征用：是指国家行政机关通过行使宪法所规定的土地征用权把集体土地所有权转变为国家土地所有权的行为，是国家主权行为。 5.1.3 房屋拆迁：依法取得国家行政机关颁发的房屋拆迁许可证的单位或者其他组织在房屋拆迁许可证确定的范围和拆迁期限内对被拆迁人的房屋进行拆除并对被拆迁人进行补偿安置的行为。 5.2.1 土地征用程序 申请用地 受理申请并审查有关文件 审批用地 征地实施 签发用地证书 征地批准后的实施管理 办理土地使用证 5.2.2 土地征用审批权限 征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。 问 题？ 耕地是否一定是基本农田？ 基本农田，是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地，是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。 耕地，是指种植各种农作物的土地，它是人类所需食物的主要源泉，是农业生产发展的重要物质基础。 耕地与基本农田的主要区别 耕地的概念比基本农田的概念要大，基本农田只是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那部分耕地，并不是所有的耕地都是基本农田。一般而言，只有那些划入基本农田保护区内的耕地，才视为基本农田。 5.3.1 土地征用补偿 概念 5.3.2 补偿范围及标准 我国的征地补偿费实质上是对农民在被征用之土地上长期投资、投工的补偿，而非土地的价格；而在那些实行土地私有制的国家，征用土地补偿的基本内容是地价补偿。对于确定补偿数额的依据各国不尽相同，一般是按土地的市场价格来计算，也有的国家是按法定标准来确定。 我国属于后者，即按法定标准来确定。 5.3.2 补偿范围及标准 根据《土地管理法》第四十七条的规定： 1、土地补偿费 征用耕地的，为该耕地被征用前三年平 均年产值的6倍～10倍； 征用其他土地的，按照各省、自治区、 直辖市确定的标准执行。 5.3.2 补偿范围及标准 2、地上附着物和青苗的补偿费 按省、自治区、直辖市确定的标准执行。 3、安置补助费 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数 计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该 耕地被征用前三年平均产值的4倍～6倍。 征用其他土地的安置补助费标准， 由省、自治区、直 辖市参照征用耕地的土地补偿费与安置补助费标准规定。 5.3.2 补偿范围及标准 ≦前三年平均年产值的30倍 5.3.3 土地补偿费用的归属 《土地管理法实施条例》第二十六条　 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。 5.3.4 土地征用补偿的程序 1、发布征地公告 2、办理征地补偿登记 3、拟定征地补偿安置方案 4、确定征地补偿安置方案 5、实施征地补偿安置方案 5.3.5 存在缺陷 1、补偿范围过窄； 2、补偿标准过低； 3、补偿分配不合理。 如此考虑的侧重点在于弥补被征收人所受经济上的损失，其他期待利益、营业、失业的损失及生活环境变迁或精神上的损失等，均不在补偿范围之内。 5.4 城市房屋拆迁 5.4.1城市房屋拆迁的概念： 是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。 5.4.2房屋拆迁的原则与法律特征：