北京市城镇居民家庭住房支付能力研究.doc

北京市城镇居民家庭住房支付能力研究摘 要：以居民家庭住房支付能力为研究对象，探讨了住房支付能力的影响因素、评价指标及判断标准，并运用月房产支出收入比、月房产消费结余和月租房消费结余等指标衡量北京市城镇居民各收入阶层的住房支付能力。 关键词:北京市；城镇居民；住房支付能力 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）06-0150-07 住房供应问题与住房需求问题是住房制度改革的两个重要方面，不考虑支付能力，单纯满足住房需求是不可能的。因此，必须充分研究居民的住房支付能力，在此基础之上，才有可能建立起满足不同家庭住房需求的合理的住房供应体系。 一、住房支付能力的概念及评价指标 住房支付能力是指某一家庭购买或租赁一套住房的交易能力，是从收入角度反映某一家庭对相应住房支付能力的指标。主要评价指标如下： （一）买房支付能力指标及判断标准 1.房价收入比。按照国际惯例，房价收入比的合理区间是3～6倍。房价收入比越高，居民的购房支付能力越弱。 2.家庭月房产支出收入比。月房产支出收入比是银行在审查个人住房商业贷款资格时常用的一个指标，按银行规定，借款人住房贷款的月还款收入比例应控制在50%以下（含50%）。比例越低，说明居民的购房支付能力越强。 3.月房产消费结余。月房产消费结余是指家庭月收入扣除月还款支出后的余额，该余额越大，则居民的购房支付能力越强。 （二）租房支付能力指标及判断标准 相比于居民购房支付能力，针对居民租房支付能力的研究较少。曾有文献提到过的衡量租房支付能力的指标是房租收入比。此外，本文参照月房产消费节余指标，补充月租房消费结余指标。 1.房租收入比。房租收入比计算公式为： 房租收入比= 国内对于房租收入比衡量标准的研究很少见。国外也只有Michael Oxley 与Jacqueline Smith在研究英国的住房政策时指出1991年若租户房租支出超过其收入的20%以上，则该租金水平是不可支付的。该比例是否适用于北京市的实际情况还有待考证。 2.月租房消费结余。根据《提取住房公积金支付房租有关问题的通知》，租房家庭可以提取其公积金账户内的余额用于缴纳房租，提取总额不得超过实际发生的房租支出。鉴于公积金可用来支付房租，月租房消费结余可定义为家庭月收入与每月用于支付房租的住房公积金之和再扣除月房租后的余额，该余额越大，则居民的购房支付能力越强。 二、北京市不同收入家庭住房支付能力分析 根据北京市现有的住房供应体系，本文采用月还款支出收入比、月房产消费结余和月租房消费结余等指标分别衡量不同收入阶层的住房支付能力。本文中的各收入阶层当前收入水平及家庭人口数量是根据2000—2010年北京统计年鉴各阶层收入及人口推算得出的。在计算时，假设各收入阶层家庭中获得工资收入的家庭成员都满足北京住房公积金贷款办法中规定的贷款对象的条件，且在申请住房公积金贷款时是以家庭为单位共同申请，忽略个人信用评估因素对公积金贷款上限的影响。 （一）低收入家庭 根据北京市现行住房分层供应体系，低收入家庭通过廉租房和经济适用房解决住房问题，同时通过资格审核尚在轮候的家庭也可申请公共租赁房。因此，考察低收入家庭的住房支付能力时要分别衡量对应三类住房的支付能力。 1.廉租房。根据《北京市城市廉租住房管理办法》，城市低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅。本文分别计算两种保障方式下的低收入家庭廉租房支付能力。 （1）实物配租方式。实物配租方式，是指住房保障管理部门向符合条件的申请家庭提供廉租住房，并按照一定标准收取一定数量的租金。 承租家庭实缴月租金计算公式如下： 家庭实缴月租金=月租金标准×配租房屋建筑面积×（1-补贴系数）+（家庭人均月收入-低保收入线）×负担系数×标准配租人口（1） 月租金标准=月标准租金×（1+调节系数）（2） 根据相关文件，（1）式中补贴系数现规定为0.95，负担系数为0.1；① 本市城市低保标准为家庭人均月收入480元，标准配租人口为一居室2人、二居室3人；城六区居民申请廉租住房家庭收入准入标准为家庭人均月收入低于960元（含960元）。② （2）式中月标准租金按照折旧费、维修费、管理费、利息等因素并参照同类地段类似房屋市场租金水平确定，③实际为市场租金的70%~80%，调节系数依居室朝向、楼层及有无电梯等不同条件而各有不同，平均下来为0。 根据历年北京市低收入户均人口统计，确定配租人口为3；配租房屋面积按照两居室平均套型标准为40平方米计算；④ 中心城集中建设用地布局保障性住房布局主要选择中心城中心地区以外区域，重点是定