建立不动产统一登记机构实践及思索.docVIP

建立不动产统一登记机构实践及思索不动产登记，不但对于明确物权归属、发挥物的效用、保护权利人合法权益、维护市场经济秩序具有十分重要的意义，而且是政府进行宏观调控、市场监管和城乡建设的基础性工作，占据十分重要的地位。随着房地产市场交易的活跃，不动产物权变动频繁，物权登记作用愈发突出。 当前，我国不动产物权变动制度是一个庞大而且错综复杂的体系，政出多门、分散登记，已不能适应形势发展的需要。2007年出台的《物权法》，为不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法提供了方向和原则性规定。许多专家学者以及业内人士对不动产统一登记，特别是统一登记机构的设立，给出了建设性的意见和主张。本文试图从自身实践出发，对建立不动产统一登记机构提出不尽成熟的看法，以期抛砖引玉。 一、建立不动产统一登记机构的重大意义 当前，落实不动产统一登记制度的难点有两个，一是不动产登记依据的法律繁杂。除《物权法》外，房屋登记有《城市房地产管理法》，土地登记有《土地法》，林地登记有《森林法》，草原登记有《草原法》，农村承包土地登记有《农村土地承包法》，水面、滩涂的养殖使用权登记有《渔业法》，海域滩涂登记有《海域使用管理法》,并且每部法律下面还有部门规章，比如《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等，不一而足。二是不动产登记机构设立庞杂。据初步统计，我国涉及不动产登记的部门和机构近十个。由于不动产登记机构互不隶属、分散登记，特别是房屋和土地分别登记，实际上很难保证“房地权利一致”的原则。因此，专家学者，特别是业内人士围绕“房随地走”或“地随房走”重组不动产统一登记机构展开讨论，都有一定的道理，但没有实质性突破。 不动产登记的范围、办法不统一，特别是登记机构不统一，带来了房、地分别抵押，土地使用权和土地上的房屋所有权相互冲突，权利归属不明、权利界线不清等弊端，产生大量矛盾和纠纷。为此，建立统一的登记机构和登记范围、办法，对于明晰物权归属、发挥物的效用，维护市场经济秩序，以及减轻群众负担，促进社会和谐稳定都具有十分重要的现实意义。 二、对如何建立不动产统一登记机构的基本看法 我国行政管理体制复杂，各地情况不尽相同，特别是各地登记机构基础条件不同。因此，不动产统一登记法律法规，只能对不动产统一登记机构的设立，做出原则性的规定，不会对统一登记机构以房为主，以地为主，或以林地、海域为主做出硬性规定。登记的实质是不动产物权的法定公示手段，体现的是政府的公信力，是地方政府的重要职责。因此，应在法律框架内，由地方政府主导，根据当地实际组建不动产统一登记机构。 第一种看法：不动统一登记机构的设立，重要的是整合登记资源，发挥整体优势，方便企业群众。 第二种看法：当前绝大多数不动产登记机构隶属于行政管理部门，除房地产管理部门以外，国土、森林、滩涂、海域等管理部门属垂直领导，管理体制调整难度很大。应将不动产登记微观管理职能从相关部门的宏观管理职能中分离出来，根据各地实际，组建不动产统一登记机构，归地方政府直管，接受国家、省、直辖市不动产登记管理部门行业监管和业务指导。 三、从自身实践看建立不动产统一登记机构的可行性 佳木斯市不动产登记管理局的前身是佳木斯市房产产权市场管理处。早在2006年，黑龙江省建设厅在佳木斯市进行规范化管理市带县试点，将“探索建立不动产统一登记机构”作为试点任务之一。 在工作推进中，我们以打造“黑龙江市带县品牌”为契机，大胆提出“规范化管理不留一个死角，信息化建设不漏一个县（市），数字化采集不漏掉一条信息”的目标原则，所属六县（市）全部达到国家规范化管理标准，其中两个市达到国家先进标准。2007年9月3日，全省房地产交易与权属登记规范化管理市带县现场会在佳木斯召开。住建部房地产市场监管司沈建忠司长以及黑龙江省住建厅领导对试点工作给予高度肯定。黑龙江省政府副省长刘学良做了重要讲话，提出“应继续对不动产统一登记的机构设立、登记范围、登记办法在全省率先大胆尝试，提供经验”。2008年5月9日，黑龙江省政府副省长于莎燕批示：“佳木斯市要按照学良副省长的讲话要求，继续在不动产统一登记方面积极探索和实践，给全省提供经验”。 根据省政府副省长的讲话、批示精神和省住建厅关于深化试点工作的要求，我们紧紧抓住深化全省试点的历史性机遇，结合贯彻落实《物权法》、《房屋登记办法》相关规定，总体规划了不动产统一登记的实施对策：1.实现城乡统一登记，2.实现房屋、构筑物统一登记，3.逐步实现建筑物、土地统一登记。2009年，我们积极稳妥地理顺了集体土地上房屋登记城乡一体化，授权郊区房屋登记机构开展集体土地上的房屋登记，由市局统一审核、记载登记簿和发证。2010年，由市政府向全市发布了《关于开展建筑物、构筑物