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房地产市场价格问题研究及建议探析【摘 要】本文首先阐述了我国房地产市场存在的问题，然后分析了房地产价格不断上涨的原因，最后提出了我国房地产健康发展的建议，具有一定的理论性和针对性，供借鉴。 【关键词】房地产；市场价格；问题；分析；建议 一、我国房地产市场存在的问题 我国房地产存在的问题可以归纳为3个方面： （一）房地产成为一种投机工具，使得房地产需求过度 由于实际利率是负值，使得大众的储蓄意愿不断下降。同时，房地产价格的不断上涨使得投机资金不断涌入，以期望获得超额回报。事实的确如此，在过去的十多年里，伴随着持续的高通货膨胀率，大宗商品包括铁矿石、原油和橡胶以及人力资源价格 （ 新劳动法） 等生产资料价格的不断上涨，保值增值成为大众理财的基本需求。 （二）地方政府对土地财政的畸形依赖 国务院发展研究中心金融研究所巴曙松认为，房地产市场的巨大泡沫地方政府有重大责任。全国所有的城市都对土地财政存在严重依赖。一方面是由于各个城市的税源基本固定，尤其是新增加的工商业企业在短期内无法给地方政府交税，导致地方政府的工业和商业税收在较短的时间内无法增加。另一方面，工业企业所交的税收与房地产的税收相比，后者的优势是地方官员为追求城市化以及 GDP 的快速增长而获得政绩所特别垂青的，这导致地方政府对土地财政的依赖无以替代。 需要指出的是，低房价未必会使得地方政府的土地税收减少，因为总收入 = 出让单位土地的使用权所获得的收入 × 出让土地面积，只要在单位土地上尽可能节约高效地建造更多住房，地方政府获得的土地收入/税收不会减少。 （三）中央政府的两难选择 中央政府在房价不断上涨使得普通百姓几乎无力承受时的反应是打压房价，但如果把房价打压下来，就不得不面临泡沫破灭的风险。 先前的房贷市场的过度宽松政策，使得房地产市场不断繁荣，也更加急剧地催生了泡沫，使得危机越发明显，这是中央政府抑制房价的根本原因。但由于担心房地产市场泡沫的破灭对金融体系的毁灭性打击，中央政府并不敢也不愿让房价急剧下降。因为急剧下降的房价会让投机者加速抛出房屋，加速房价的下降，使得真正的房地产需求者观望而不买，结果是房价一泻千里，银行坏账瞬间增加，银行无法给整个工商业体系提供必要的金融服务，整个国家经济停滞，陷入衰退，失业增加，甚至社会动荡。而重建大众对房市的信心无疑是一个长期的过程。在这样的情况下，地方政府和金融体系被房地产绑架，动弹不得，中央政府的调控政策陷入两难选择。 二、我国房地产价格不断上涨的原因分析 运用一般均衡原理，从总需求和总供给的平衡入手可以得到房地产价格上涨的结果，但其原因却是政府对土地的垄断、开发商对房地产的销售垄断以及投机。 从总需求来说，中央政府推出的限购令严重的打击了房地产的需求，使得房地产的销售在最近半年来陷入低谷。严格的第 2 套或者第 3 套房以及异地买房的贷款条件限制，事实上对房价的下降起到了预期的作用。但对拥有足够投机资金的不需要贷款的人群没有约束力，反而使得低收入阶层和刚性购房者增加了负担，并且使得投机客拥有绝佳的新一轮的投机机会，如果房价不是理性的充分竞争的市场来决定的话。 尤为严重的是，房地产市场供给也在下降。经济适用房以及保障房一直举步维艰，原因在于中央政府无力承担建设所需的巨大费用，地方政府更不愿意也无力承担，并且在实施过程中，弊端丛生，很多不具备资格的人获得了这类房产，大批的低收入阶层和年青的刚性需求人群无法解决住房问题，注定了这一增加总供给的政策前途有限。因此，房地产的总需求持续大于总供给，房价不断上涨。 无论是最近推出的限购令还是之前提出的经济适用房以及保障房政策，中央政府都没有考虑一个根本问题，就是房地产到底是一种完全的商品，还是公共产品，或者半公共产品。如果房地产是一种完全的商品，那么商品的价格就不需要中央政府持续的政策干预，因为市场会根据价格来增加或者减少房地产供给，最终供需平衡，价格也随之稳定下来。如果房地产是公共产品，那么，市场就不应该是这种产品的提供者，而应该由政府提供。如果房地产是半公共产品，那么政府应该制定相应的法律来规范市场主体参与商品房地产的建设，而由政府承担非商品房地产的建设。 而且，目前的法律禁止土地的私人买卖，私人建房也是不允许的，也就是说，法律规定住房只能向开发商购买，这就减少了供给。矛盾在于，我国的土地为全民所有，完全由政府控制，政府是土地的唯一出让方，土地市场由政府垄断，卖土地获得的短期巨大收益就使得我国各个地方政府官员在其有限的任期内不由自主的依赖土地财政，以追求政绩。在土地市场为垄断市场的情况下，土地的买卖是不自由的，受到多种制约因素的影响，甚至人为因素的影响，比如受到政府官员个人利益的控制，包括买卖中的信息不透明、土地规划中的