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第四章 房地产产品及投资 第一节 房地产产品的类型与特点 一、住宅 （一）按产品类型划分 1、别墅（Villa） 是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。 第一节 房地产产品的类型与特点 第一节 房地产产品的类型与特点 第一节 房地产产品的类型与特点 第一节 房地产产品的类型与特点 第一节 房地产产品的类型与特点 一、住宅 2、独立住宅（Detached dwelling） 不与其他建筑相连，有独立院子的住宅。1～3层 3、联排住宅（Attached dwelling） 低层住宅单元拼联成3户以上。 4、城镇住宅（Town house） 当城市的发展突出商务功能，相对弱化人们的居住需求时，一部分人不堪忍受钢筋水泥堆砌的高楼霸占阳光、绿地，不堪忍受喧闹的车流和人流污染空气，无法忍受整齐划一的楼宇、户型压制个性，而选择逃离都市，迁往能令身心休憩的乡村郊野。同时市政道路向郊外拓展也给郊居化提供了可能，这时Townhouse的低密度住宅顺势而生。 Townhouse起源于英国伦敦，其作为全新的产品类型，顾名思义既有Town的支持，又有House的低密度品质，事实上现在的Townhouse已经偏离了起源概念，目前市场出现有双拼（两栋相连）、叠拼、联排（三栋以上并联）三种类型。 1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 4、规模：社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 第一节 房地产产品的类型与特点 一、住宅 5、公寓（Apartment） 供出租或短期居住，分：复式公寓、花园公寓、单间公寓 6、普通住宅 多层：2-6层 高层：10层以上 小高层：7-11层 第一节 房地产产品的类型与特点 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。 第一节 房地产产品的类型与特点 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下 第一节 房地产产品的类型与特点 错层住宅指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，适合大面积住宅。 第一节 房地产产品的类型与特点 （二）按住宅的布置 1）周边式 第一节 房地产产品的类型与特点 2）行列式 第一节 房地产产品的类型与特点 3）混合式 第一节 房地产产品的类型与特点 4）散点式 将多层点式(墩式)住宅或高层点式(塔式)住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。 第一节 房地产产品的类型与特点 5）自由式 在基本满足功能要求的前提下，综合地形、地貌，周围条件，按“规律中有变化，变化中有规律”的原则布置住宅，以追求更加丰富的住宅组团空间。 第一节 房地产产品的类型与特点 一、住宅 2、住宅开发的特点 1）市场潜力大 2）开发投资风险相对较小 3）多元化的市场需求 4）对开发商投资能力要求较低 第一节 房地产产品的类型与特点 二、写字楼与零售商业物 1、写字楼及其分类 用于商务、办公的建筑物。 按功能分 单纯性写字楼：基本上只有办公一种功能 商住型写字楼：既能提供办公又能提