英国、美国、新加坡住房保障制度产生、演变及启示.docVIP

英国、美国、新加坡住房保障制度产生、演变及启示一、英国 （一）英国住房保障制度的产生 1919年，英国政府开始建立初步的住房保障制度，原因有以下四方面：首先，住房问题成为社会焦点。进入“3盎司黄金”（即人均生产总值达到3盎司黄金）发展期后，土地、劳动力和资本成为稀缺资源，在基本需求和投资需求不断增长的拉动下，供需矛盾不断扩大，住房问题成为社会矛盾和冲突的构成因素之一。其次，人们表达意愿的成本降低。这一时期，英国的议会制度及选举制度得到进一步发展，公民能够通过投票选举来表达个人偏好和意愿，使人们对解决住房问题的要求能够影响议会和政府政治取向。再次，稳定的实施机构降低了成本。19世纪中叶，英国建立文官制度，使得政府制定的政策能够在执政党和内阁发生更迭后保持稳定，降低了行政成本。最后，非营利住房合作组织的存在进一步降低了交换的交易费用。从1844年开始，英国陆续成立了众多为改善无房者住房的住房协会，成为市场主要的住房开发者。这些非营利组织的出现极大地降低了住房保障制度运行的衡量和实施成本。 （二）英国住房保障制度的演变 英国住房保障制度大致可以分为两个阶段。 1.第一阶段：公共住房投入期 1919年，英国政府开始建立住房保障制度，主要政策有：一是租金管制。由区议会确定租金，房屋出租者无权决定租金，降低租房成本。二是政府收购住房。政府可以收购私有住房作为公共住房。三是政府投资兴建公共住房，以合理的租金租给无房者。这一阶段政府主要从租赁市场入手，增加公共住房供应，实现供求平衡。区议员们为获取更多选票，以降低房屋租金换取更多支持，使得房屋租金收入不足以支付房屋的维修和持有成本，极大地降低了房屋所有者投资住房和持有住房的偏好，最终导致他们竞相向政府出售住房。二次世界大战后，因战争破坏，住房出现了严重的短缺，政府不得不开始大规模建设公共住房。经过多年的投入，英国公共住房占存量住房的比例由1950年的18%上升到1981年的30.3%。在政府低租金供应公共住房的政策作用下，低收入阶层的住房问题得到了很好地解决。 2.第二阶段：住房私有化时期 1979年，政府为减轻财政负担，刺激经济复苏，推行了一系列改革措施，一方面改革公共部门的管理方式，转变政府角色和职能；另一方面推行民营化，减少政府对经济的干预。住房私有化和公共住房管理改革是其中重要的内容：一是改革公共住房管理部门。首先将房屋管理机构改造为非营利的住房协会；其次将公共住房整体有偿转让给住房协会经营管理；再次加强对住房协会的金融和财政支持，促进住房协会的发展；最后提高公共住房的租金，维持合理的房价租金比，提高住房租赁市场效率。二是加强立法，促进住房私有化。从1980年起，政府先后颁布《住房法》（1919年颁布，1980年修改）、《住宅与建筑法》（1984年）、《住房协会法》（1985年）、《住宅与规划法》（1986年）、《地方政府和住房法》（1989年）等。通过立法，一方面明确居民购房的资格和权利，另一方面明确购房优惠措施。三是提供住房信贷支持。政府于1986年出台了《住房金融互助会法》，明确住房金融互助会的所有者为存款人和借款人；同时放宽住房贷款的限定条件。通过改革，英国政府将公共部门转变为住房政策的制定者和监督者而非实施者，同时依托市场机制，将非营利组织作为住房保障的实施主体。到20世纪末，英国的自有住房比例从1981年的56%上升到67%，房价收入比控制在1:2.93至1: 3.16之间。 对比英国住房保障制度两个阶段的变化，从政府直接供应转变到通过市场供应，从以租赁方式为主到住房私有化，从政府供应到非营利组织实施，交易费用成为制度变迁的关键，它型塑了英国住房保障制度变迁的路径。 二、美国 （一）美国住房保障制度的产生 1783年独立战争结束，美国摆脱英国的殖民统治，逐步建立起立法、司法、行政分权制衡的资产阶级联邦共和制，于1850年左右人均生产总值达到“3盎司黄金”。此后，北方工业与南方种植农业在劳动力拓展及关税保护方面发生利益冲突。1861—1865年爆发南北战争，最终以北方获胜结束，奴隶制得以终结，美国进入快速发展期。到1934年，美国在政治、经济方面发生了一系列变革，为建立住房保障制度创造了条件。1934年美国颁布《国民住宅法》，并建立联邦住房管理局（FHA），标志美国政府开始建立住房保障制度。 （二）美国住房保障制度的演变 大致分为三个时期。 1.公共住房建设期（20世纪30—60年代） 20世纪30年代，罗斯福政府为应对经济大萧条，加大财政在公共产品和服务领域的投入，提供就业机会，增加社会福利，刺激消费增长。政府建造公共住房成为干预住房市场的重要手段。1937年，政府实施公共住房项