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保障性住房项目实施中寻租行为研究［提要］　保障性住房政策是我国现阶段解决中低收入群体住房问题的主要政策。本文主要利用市场寻租理论，对其实施中的问题进行论述，并提出建议。 关键词：保障性住房；寻租行为；住房政策 中图分类号：D632.1　文献标识码：A 收录日期：2012年5月6日 一、保障性住房概述 （一）保障性住房的概念。保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。目前，保障性住房包括各类安置房、经济适用住房、廉租住房以及一些具有保障性质的限价商品房和租赁房。其中，经济适用住房与廉租住房是当前我国城镇保障性住房中最主要、最普遍的形式。 虽然保障性住房作为一项惠民政策，缓解了一部分住房压力，取得了一些成效，但是在实施中还是出现了不少问题。有垄断、特权和管制存在的地方就会有租金的存在，而有租金的存在，寻租活动就不可避免地要存在。为进一步分析保障性住房项目实施中的寻租行为，我们有必要先弄清楚其特征。 （二）保障性住房的特征。保障性住房与其他普通住房有很大区别，具有以下重要特征： 1、保障性住房具有保障性。保障性住房的最大特点就在于它的保障性，这是它与一般商品房最大区别所在。该类住房建设的目的不在于营利，而是在于“保障”。“保障性住房是一种必需品，是为特定人群提供的住房保障，藉此在某种程度上实现社会公平和保障社会稳定。”保障性住房在建设上、使用上以及产权等方面都不同于普通商品住房。 2、保障性住房的所有权具有不完整性。完整的房屋所有权应包括充分的占有、使用、收益和处分权。但是，建设保障性住房所需的土地一般由政府划拨，在建设过程中也给予各种税费上的减免和优惠，因此购买保障性住房者无法完全取得保障性住房的所有权，保障性住房的转让会受到一定限制，只有当满足一定条件时才允许将其转让。此外，基于保障性住房的保障性，无论承租人还是所有权人都不能利用保障性住房牟取暴利。由此可知，保障性住房不具有完全的处分权和收益权。 3、保障性住房保障主体的特定性。保障性住房是一种“必需品”，是为特定人群提供的“住的保障”，籍此在某种程度上实现社会公平和保障社会稳定。因此，保障性住房供应的主体应具备一定条件，即属于我国城镇住房主体中的困难群体，主要指城镇居民中低收入者。 4、保障性住房建设中的政府干预性。建设保障性住房是政府公共服务的一项重要职责，由于保障性住房具有保障性，是对住房困难群体给予的一种保障，因而保障性住房不具有完全的市场性，在建设过程中政府必然给予一定程度的干预，如：保障性住房建设用地以划拨方式取得、给予税收等政策上的优惠、在房屋建设中给予必要的监督管理等，这都体现了政府对社会保障性住房的干预性。 二、寻租行为分析 “所谓寻租，就是寻求经济租金。”我们知道，一切物品或劳务的某个（些）属性所为我们提供的效用的价值就是租金。而在完全竞争条件下完全由市场供求关系决定的、源于物品属性的租金称为“一般租金”。但现实世界中的市场，由于种种原因并不完善，所谓“完全竞争市场”并不存在。这就导致物品最终实际成交的价格便会出现与其一般租金不一致的情形。而实际成交与一般租金的差额就是经济租金。正是由于经济租金的存在，使得市场中的主体运用各种手段，谋求自身利益的最大化。特别是在有政府干预的经济领域，都不可避免地存在寻租现象。保障性住房的特征决定了它不可避免地成为寻租行为泛滥的重灾区。 （一）地方政府的寻租行为。地方政府作为保障性住房制度实施的主体，在执行过程中的不作为就是一种寻租行为。产生这种现象的原因是中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标，更关注全社会住房的公平和社会的稳定；而地方政府以当地经济发展为直接目标，更关注本地中短期内的发展问题。地方政府将土地作商品房开发，土地出让金使地方政府的财政收入非常可观；而且，开发商开发的商业房会形成一个平台，可以不断地培植新的产业以获得政府的财政收入——商业税收，保障性住房则只会增加政府的管理成本。同时，房地产投资一般占全社会固定投资的20%左右，个别热点城市在40%以上，投资是拉动GDP的重要因素，而GDP又是衡量官员政绩的重要指数。建设保障性住房不能对GDP有很大贡献，这在一定程度上影响了各地的建设积极性。 （二）房地产开发商的寻租行为。保障性住房是可享受政府多项土地、税收优惠的政府工程。由于与其他商品房相比，建设周期短，需求稳定，资金回收也较快，使不少开放商趋之若鹜