土地年租制住宅用地制度改革方向.pdfVIP

　总第 137 期 城市问题 2006 年第 9 期 　 文〔章编号 〕　1002 - 2031 (2006) 09 - 0051 - 06 土地年租制 :住宅用地制度改革的方向 李国敏 　　 摘〔　要 〕　在厘清土地年租制 、租赁制 、出让制三者之间关系的基础上 , 阐述了土地年租制的本质是以长期契约为核心 的租赁制 ,分析了城市住房土地年租制及其特征 ,剖析了我国现有城市住房土地使用制度存在的弊端 ,指出土地年租制是对 我国城市住房土地使用制度的创新 ,提出了实施城市住房土地年租制应注意的问题及解决思路 。 关〔键词 〕　土地年租制 ;城市住房 ;土地使用制 〔中图分类号 〕　F293. 2　　　　 文〔献标识码 〕　A ( ) 　　自 1987年起 ,我国城市住房用地突破了传统单 1999年 等法规体系为基础 ,就城市住房土地年租 一的土地划拨使用方式 ,而采用土地出让使用方式 , 制问题进行探讨 。 并在实践的基础上 ,逐步形成了以有偿与无偿相结 合 、土地出让为核心的城市国有土地使用 “双轨 ”模 　　一 　对土地年租制的再认识 式 。然而 ,这一土地使用模式在实践的过程中日益 显露出诸多问题 ,特别是地价上涨过快 、房价过高 、 　　近年来 ,许多学者对土地年租制 、租赁制 、土地 土地所有者与最终投资者权益受损等问题 , 已严重 出让制之间的关系进行了讨论 ,但对土地年租制所 制约城市环境改善和经济发展 ,影响社会的公平与 属的租赁制类型以及土地年租制与土地出让制的关 稳定 。为了克服现有土地使用制度的不足 ,一些地 系等问题还存在分歧 ,鉴于此 ,笔者试图厘清三者之 区开始尝试实行土地年租制方式 。湖北襄樊 、河南 间的关系 , 以准确地认识土地年租制 。 许昌、山东青岛、江苏昆山等城市率先试行了土地年 1. 土地出让制与土地租赁制 租制方式 ,取得了显著成效 。但学术界对土地年租 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 ( ) 制所属的租赁制类型的认识仍存在分歧 ,且城市住 转让暂行条例 》 1990 年 第 7 条规定 : “土地使用 房土地使用者多而零散 ,极易造成住房土地租金的 权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权 收集成本较高 、风险较大 、调整困难等棘手问题 ,从 在一定年限内让与土地使用者 ,并由土地使用者向 而使土地年租制在住房土地使用制度上的实践几乎 国家支付土地使用权出让金的行为 。土地使用权出 成为空白。本文以 《规范国有土地租赁若干意见 》 让应当签订出让合同。”第 2 条规定 : “国家按照所 ( ) 　　 作〔者简介 〕　李国敏 1969— ,男 ,汉族 ,湖北广水人 ,湖北大学商学院工程管理系讲师 ,研究方向为土地资源管理 、房地产经营管理 、城 市建设系统 。 收〔稿 日期 〕　2006 - 06 - 08 修〔回日期 〕　2006 - 09 - 20 经济与社会 ·51 · 《城市问题 》2 006 年第 9 期 土地年租制 :住宅用地制度改革的方向 有权与使用权分离的原则 ,实行城镇国有土地使用 仍存在着较大的分歧 。一种观点认为 ,它是以年为 权出