房地产基本知识培训(四)【闵新闻】教案.pdfVIP

第一章：前言 第二章：房地产基本概念 第三章：建筑常识 第四章：房地产价格 第五章：房地产交易 第二章：房地产 基本概念 一、房地产定义 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总 是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 二、房地产特征 房地产也是商品之一，但属于一种特殊商品，它与 一般商品相比具有以下特征： 1、具有地域的固定性，不可移动； 2、由于资源的缺乏性，所以具有较强的保值、增 值能力； 3、使用价值上的必备性、不可替代性和永续性。 4、行业进入门槛高，市场竞争属不完全竞争市场 ； 5、高价格商品，由少数卖者和买者决定，流通性 相对较弱； 6、交易流程多，交易手续复杂。 三、房地产行业分类 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、 服务的行业，属于第三产业。房地产业可分为房地产投 资开发企业和房地产服务业。房地产投资开发企业通常 分为投资商、开发商（又称发展商）。房地产服务业又 分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业 管理等，其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经 纪又归为房地产中介服务业。 四、房地产市场分类 1、一级市场 是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用 权在一定年限内出让给房地产经营者与使用者的交易市 场。该市场是国家垄断市场，城市土地的有偿出让（如 土地拍卖、土地招投标）是主要交易方式。一级市场又 称土地使用权出让市场或土地批租市场。 2、二级市场 是指土地使用权由国家出让后，由房地产经营者投资 开发后从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产 交易。 3、三级市场 是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易 ，是房地产个人权属的再次转卖、出租或抵押。三级市 场又称二手房交易市场。 五、土地分类 按土地使用性质可分为居住、商业、工业、仓储、综 合用地、公共设施用地及集资、经济适用房等用地。 按地块现状可分为：生地、毛地、熟地。 生地：未达到 “三通一平” ，未规划用途。 毛地：做到 “三通一平” ，已属于规划中的地块。 熟地：做到 “七通一平”。 三通一平： “三通”指通电、通水、通路， “一平” 指土地平整。 七通一平： “七通”指通电、通水、通煤气或天然气 、通电讯、通下水、通上水、通道路， “一平”指土地 平整。 六、土地级别 按照地块所处地段的好坏对某一地块所分的等级，是 衡量土地价值的重要因素。 七、土地使用权使用年限 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满 后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用 者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不 符合则该土地使用权由政府无偿收回。 现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文 化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐 用地为40年。 八、土地出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。 九、商品房定义 是指开发商通过土地出让方式取得土地使用权进行开 发建设并经过相关政府部门批准在市场上流通的房地产 ，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押 、赠予、交换的房地产。 十、经济适用房定义 是指政府向城镇低住房面积或低收入家庭配置的福利 性住房。 经济适用房在交易上有双向限制，即购买者需符合购 买条件，购买者再转让时需达到一定年限。 十一、五证一照、两书 五证一照包括国有土地使用证、建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房 预（销）售许可证、营业执照。五证一照是开发商进行 房地产开发和经营的必需证照，缺一不可。 1、国有土地使用证 依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管 理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 。 2、建设用地规划许可证 城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家 批准建设项目的相关文件，向城市规划行政主管部门申 请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置