国有土地用权和房屋买卖合同纠纷热点问题思考.doc

国有土地使用权以及房屋买卖合同纠纷热点问题思考 ——栾川县人民法院 房地产交易作为现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，与我国目前特殊的土地制度不无关系。同时，政府部门土地监管执法力度不够、两级土地市场规范程度不高，也是此类争议频频发生的重要原因。在审判实践中，处理这类纠纷有“三难”，即认定事实难、法律适用难、信访维稳难。具体来说，主要有以下几种类型。 1、小产权房买卖问题。小产权房是指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，无法办理产权证书而进入交易市场的房屋。小产权房由来已久，在城乡结合部、旅游景区多有存在。从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，因房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而引发矛盾。 国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的交易不能受到法律的认可和保护，也不可能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，因此小产权房交易面临着巨大风险和隐患。但高额房价使消费者望而却步，只得将目光转向小产权房，使小产权房虽不合法却大量存在。 进入诉讼程序后，此类合同的效力以无效为原则，以有效为例外。如果买卖双方均为同一集体经济组织的成员，且办理过宅基地批准手续的，可以认定合同有效。宣告合同无效后，由于房屋不能作为执行标的，出售方又无力用其它财产退还售房款，容易引发执行难问题。 处理此类案件应坚持：第一，要尊重历史，照顾现实。农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，妥善解决相关的利益冲突。第二，要努力实现判决法律效果和社会效果的统一。以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，引导农民审慎处分自己的房屋。第三，要综合权衡买卖双方的利益。全面考虑合同无效对双方当事人利益的影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值与原买卖价格的差异而造成的损失；对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行补偿， 判决返还、腾退房屋的，应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。 2、一地多卖、一房多卖问题。目前，不少人出于不知法、不守法、利益驱使等多重原因，一地多卖、一房多卖现象时有发生。最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》（以下简称法释［2005］5号）第十条设置了处理国有土地使用权多重买卖的“在先”原则，即按办理登记、合法占有、支付地款、签订合同的时间先后，依次享有合同履行请求权，房屋买卖也可参照此原则处理。 但在实际操作中，存在着抢先占有，抢先登记，甚至编造付款时间、合同签订时间（出事人有意编造时，依靠现在司法签出条件，无法准确识别）的现象。对此，我们建议：应规定主张在先权人承担举证责任。依照物权公示原则，先行办理物权登记的，应享有物权，有请求对方交付房屋、土地，履行合同义务的权利。但在当事人存在恶意串通，或受让方有重大过失的情况下，是否应赋予利害关系人撤请登记的权利，值得商榷，建议在司法解释中予以明确。 3、关于未办理批准、登记手续的土地、房屋买卖合同效力问题。对土地、房屋交易，法律法规设置了大量的需经政府主管部门批准、登记的条款，如《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”，第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因每一项批准、登记都会增加交易成本，为减少成本，规避登记、批准现象时有发生，如何看待此类合同的效力问题，是审判实践中的难点。 最高院关于使用《中华人民共和国合同法》司法解释（一）（简称法释［1999］19号）第九条规定“在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”效力性强制性规定 for exam