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房 地 产 贷 款 专 业 培 训 规划用途商住用地，地块使用权面积126250.8平方米（约189.38亩），根据江苏金宁达不动产评估咨询有限公司出具的（江苏）金宁达（2004）（估）字XSHAN第393-394号土地估价报告，单位土地面积价格为2019.81元/平方米，总地价为25500万元，贷款抵押率为47%。 ??第七章 银行效益和风险分析 7.1银行效益分析 通过对某地区市某地区区土地储备中心信贷介入，一方面可以为某地区分行某地区支行带来1318万元的直接贷款利息收入；另一方面，通过介入城市土地资产，密切和地方政府的关系，提高农行社会知名度，带动房地产开发、住房按揭和中间业务等业务的发展，扩大业务空间，提高经营效益。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训 7.2 贷款风险分析 1、市场风险 目前，项目地块上有居民232户，企事业单位16家，拆迁工作量较大。因目前拆迁有关详细规划尚未确定，考虑到拆迁安置中涉及到拆迁户的利益等因素，目前评估测算的拆迁补偿和安置费用在未来拆迁过程中是否会增加，贷款资金能否满足全部拆迁工作，对于能否按期完成拆迁计划将产生一定的影响。 据某地区市某地区区土地储备中心介绍，该地块将由江苏省某地区经济开发区开发总公司负责相关拆迁工作，根据拆迁进度，该地块预计可在明年初拆迁平整结束，考虑到土地市场供求关系，地块将于明年下半年挂牌出让拍卖，因中标人有3个月的付款时间，预计2006年上半年可进入还 房 地 产 贷 款 专 业 培 训 款期。中心虽为新成立单位，但已成功组织了多次土地挂牌拍卖，并取得了较好业绩，预计其所收购的地块将根据市场需求在预定的时间内逐步推出、挂牌出让。此外，参照相邻地区收购成本和地块挂牌出让情况，根据东亭房地产开发和市场需求情况，该地块预计前景较好。 2、资金监管风险（参见徐州） 该笔贷款拟由某地区区土地收购储备中心拟收购的地块作抵押，地块总面积约183.49亩，目前评估价为25500万元，贷款抵押率为47%，抵押较为充足。 第八章 项目总体评价 ? 8.1某地区市某地区区土地收购储备中心是某地区市某地区区范围内代表政府实施土地收购储备的唯一合法机构，具有一定的垄断优势。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训 8.2某地区市某地区区土地收购储备中心虽为新成立单位，但其法人代表及干部职工长期在国土部门工作，具有多年的土地运作工作经验。 8.3 本次收购储备的地块已纳入某地区市某地区区地区规划，项目规划用途明确，预计市场前景较好，第一还款来源充足。 ?综合评价 某地区市某地区区土地收购储备中心是受某地区市某地区区人民政府委托代表政府在某地区市某地区区范围内实施土地收购储备的唯一合法机构，具有一定的垄断优势，其法人代表具有一定的土地管理和土地交易经验，承贷主体资格合法；目前中心申请的1.2亿元土地储备贷款控制在我行对其核定的最高授信额度之内；贷款所支持的地块预计市场前景看好，具有一定的综合经营效益；贷款以所收购的地块抵押，预测 房 地 产 贷 款 专 业 培 训 抵押充足。为确保资金安全，有效控制信贷风险，建议严格控制贷款用途，确保资金的专款专用和封闭运行；密切注意我行贷款支持的地块的拆迁进展情况，如未来拆迁补偿成本增加，要及时督促某地区区财政落实资金缺口弥补计划，确保达到预期顺利出让条件；落实管户经理，加强贷后管理，监督资金流向，保证专款专用在地块顺利挂牌出让后按出让金收入到位进度，督促中心及时偿还我行贷款。（授信计算） 1、确保自筹资金到位且符合我行比例要求； 2、取得有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的国有划拨土地使用权抵押的有关批件，落实合法、足额、有效抵押担保手续； 3、要求某地区区国土或财政部门出具未来土地出让金收入优先偿还我行贷款的有关承诺。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训 欢迎大家提出建议 咨询电话： 房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （八）进行初步设计 开发商根据规定的规划设计条件选择具有相应资格的规划设计单位和建筑设计单位，签定设计合同，组织勘察、规划和设计工作，形成初步的规划设计方案。 （九）申请办理建设工程规划许可证 首先申请审定规划设计方案，同时提交项目建议批准书及至少两个符合规划设计条件的项目设计方案。设计方案审定后，申请办理建设工程规划许可证。 （十）取得土地使用权 （十一）拆迁安置 拆迁安置的程序为：提出拆迁申请，领取拆迁许可证；公告或公布有关事宜；与被拆迁人签定拆迁安置补偿协议；动