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关于房地产开发企业成本控制几点思索【摘要】成本控制成为房地产企业工作的重心,对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。本文从分析加强房地产企业成本控制的必要性出发,提出目前房地产企业成本控制中存在一系列问题,最后提出解决房地产企业成本控制中存在的问题的对策,以提高房地产企业的市场竞争力。 【关键词】房地产开发； 企业成本； 成本控制； 随着房地产市场的竞争逐步规范，市场由成长期步入成熟期, 房地产开发企业的经营者只有从成本控制的角度深挖掘, 做好项目成本的全程控制和管理，才能获得理想的经营利润, 成本管理贯穿房地产开发企业经营的全过程。 1 房地产企业开发成本的构成 1.1 土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。 1.2 前期工程费 前期工程费主要指前期规划、设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等费用。另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，包括征地管理费、商品房交易管理费、人防费等。 1.3 基础设施费 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。 1.4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 1.5 公共配套设施费 公共配套设施费是指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、停车场等室外工程以及上交给政府的大市政配套费。 1.6 开发间接费用 开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程竣工之前的借款利息支出和周转房摊销等。 2 房地产开发企业实施成本控制的意义 企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。 对于房地产企业来说，成本控制室成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。 3 房地产开发企业成本控制中存在的问题 3.1 单纯把房地产开发企业成本控制等同于建筑施工单位成本控制 有些房地产开发企业首先就会把主要精力放在建筑工程成本上，期望在工程成本上花很大的精力以求得有效的成本控制。似乎只要加强建筑工地的监控，严把工程材料的预算关，就能把整体成本降下来。一些房地产开发企业费尽心血，采取多项措施。因此，房产开发商应把控制建筑安装工程成本的重点阶段提前，即：从规划设计阶段就开始进行建筑安装工程成本的控制。 3.2 单纯强调成本控制，而忽视工程质量 在房地产开发企业成本控制的过程中，有些房地产开发企业会采取偷工减料，以次充好等非正常手段达到降低成本的目的。但是，孰不知，哪怕一个小小的细节部分的残次都会造成对企业信誉、品牌、社会综合效应的损害，这样的损害是不可估量的。所以在现代成本管理体系中，应将质量成本作为成本的重要组成部分，质量也是一种价值。“优质优价”是大多企业推崇的经营理念。 3.3 单纯强调成本控制，而忽视进度 相对于上述成本控制中出现的问题，有些企业会过度追求项目的低成本控制，而对项目的设计、计划、施工等各个阶段反复修改，反复讨论，使得项目的开发进度迟缓延误。然而实际上，这也是对于成本的一种浪费。首先由于目前项目的土地基本为有偿使用，项目的延迟开发使得土地利息成本不断加大，严重者可能导致项目的土地成本严重失控。其次，项目的延迟还会导致错失时常的机会成本，在激烈的房地产竞争中，市场需求、供给和市场机遇瞬息万变。如果一味追求成本而导致项目的延迟可能使得项目系统的风险进一步加大。 4 解决房地产企业成本控制存在问题的对策 4.1 建立、健全成本监督机制 建立信息