南宁城镇变更地籍调查及测量实施思路探究.doc

南宁城镇变更地籍调查及测量实施思路探究1城镇地籍的特性和功能 1.1 城镇地籍的特性 城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地,以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。作为地籍中的一个类别,城镇地籍具有地籍自身的一些特性,如空间性、法律性、精确性和连续性等特点。 (1)地籍的空间性。地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的。土地的数量、质量都具有空间分布的特点。在一定的空间范围内,地界的变动,必然带来土地使用面积的改变,同时,各种地类界线的变动,也一定会带来各类面积的增减。所以,地籍的内容不仅记载在簿册上,同时还要标绘在图纸上,并力求做到图与簿册的一致性。 (2)地籍的法律性。地籍的法律性体现了地籍图册资料的可靠性,如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据,甚至有关的法律凭证还是地籍的必要组成部分。 (3)地籍的精确性。地籍的原始资料和变更资料一般都要通过实地调查取得,同时还要运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段,用以保证地籍数据的精确性。 (4)地籍资料的连续性。社会生产的发展和建设规模的扩大,以及土地权属的变更,都会使地籍数据失实。所以,地籍信息不是静态的,而是必须要经常更新,保持资料的记载和数据统计的连续性,否则难以反映它的现势性。 1.2 城镇地籍的功能 建立地籍的目的不同,相应的功能也不尽相同。最初建立地籍的目的是为课税服务的,因此它主要反映的是纳税人的有关姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。随着经济的发展,土地买卖日益频繁和公开化,促使税收地籍向产权地籍(亦称为法律地籍)发展。于是,产权地籍的最主要功能是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。现代地籍(亦称为多用途地籍)是税收地籍和产权地籍的进一步发展。其目的不仅是为课税或产权登记服务,更重要的是为政府部门制定土地开发利用计划、经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、土地使用制度等宏观决策提供基础资料和科学依据。 概括起来,地籍具有以下功能。 (1)地理性功能。由于应用现代测量技术的缘故,在统一的坐标系内,地籍所包含的地籍图集和相关的几何数据,不但精确地表达了一块地(包括附着物)的空间位置,而且还精确而完整地表达了所有地块之间在空间上的相互关系,地籍所具有的能提供地块空间关系的能力,称之为地理性功能。这种功能是实现地籍多用途的重要原因之一。 (2)经济功能。该项功能最明显的表现莫过于用于土地税费的征收,这是地籍最古老的目的,也是地籍产生的最初原因。利用地籍提供的土地及附着物的位置、面积、用途、等级和土地所有权、使用权状况,结合国家和地方的有关法律、法规,为以土地及其附着物为标的物的经济活动(如土地的有偿出让、转让,土地和房地产税费的征收,防止房地产市场的投机等)提供准确、可靠的基础资料。 (3)产权保护功能。地籍调查和管理是国家政策支持下的依法行为,所形成的地籍信息具有空间性、法律性、精确性、现势性等特征。因而,使地籍能为在以土地及其附着物为标的物的产权活动(比如调处土地争执,恢复界址,确认地权;房地产的认定、买卖、租赁及其形式的转让:解决房地产争端和处理房地产交易过程中出现的某些不公现象等)中提供法律性的证明材料,保护土地所有者和上地使用者的合法权益,避免土地产权纠纷。 2变更地籍调查的特点 变更地籍调查是指在初始地籍调查之后,为适应目常地籍管理的需要,使地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查,不仅可以使地籍资料保持现势性,还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具体意义如下。 (1)可使实地界址点位逐步得到充分考虑的检查、补置、更正。 (2)使地籍资料中的文字部分,逐步得到核实、更正、补充。 (3)逐步消除原地籍资料中可能存在的差错。 (4)使地籍测量成果的质量逐步提高。随着土地使用权的变更,要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果,使地籍资料跟上社会经济的发展,使它总能满足新的社会需求。 根据界址点线的变化情况,变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种。不更改的变更地籍调查的主要内容有。 (1)恢复界址点、线。例如,为了使新建筑物不超越界线,为了处理土地权属纠纷,就要恢复界址点、线。(2)精确测量界址点的坐标。(3)精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。(4)宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。 一般说来,变更地籍调查是变更土地登记和经常土地统计的主要组成部分。如变更登记的内容不涉及界址的变更,并且该宗地原