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新形势下房地产行业工程管理【摘要】中国房地产业的发展现在经步入一个新的阶段，房地产市场规模不断扩大，房地产企业之间竞争异常激烈。面对新的形势，企业如何搞好工程管理是企业生存的根本，是提升核心竞争力的关键。本文从目前房地产工程管理中以发现的新的问题入手，分析了房地产工程管理的关键问题，提出了提高房地产工程管理水平的措施。 【关键词】房地产；工程管理；关键问题；措施 中国房地产市场快速发展，出现了前所未有的繁荣，而工程管理的优劣决定了地产项目的品质好坏，工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位，它是房地产项目开发过程中的一个重要环节，其管理要素（成本、质量、进度、安全）中任何一个环节控制不好，都将影响到房地产企业或项目的成败。 1目前房地产工程管理出现的新问题 1.1 项目管理环境变化大 随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求，需要房地产企业不断地运用技手段提升企业自身的核心竞争力。 1.2 管理上的相对粗放 房地产企业基本属于劳动集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工又较细，项目工程管理难度大，管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。 1.3 委托监理存在的问题 权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。 1.4 对工程验收及备案管理不到位 对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。 2 房地产工程管理中的关键问题分析 成本，质量，进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。 2.1 成本问题 房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来，卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。 2.2 质量问题 工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买，房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。 2.3 进度问题 房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目工程技术环境、工程管理环境、劳动环境对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，对环境因素的控制，又与施工方案和技术措施紧密相关。根据混凝土结构工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制，要注意冬季、雨季、风季、炎热季节施工对混凝土工程质量的影响。例如在混凝土结构冬季施工中，除要按正常天气做好保温工作，保证混凝土质量的有效措施外，还要有应对突发极端寒冷天气的保证措施和物资准备，以免使混凝土在极端寒冷天气受冻；合理安排好混凝土浇筑顺序，以免因天气原因混凝土供应不正常，出现非正常的施工缝。可见对环境因素的控制，涉及范围较广，在拟定控制方案、措施时，必须全面考虑，综合分析，才能达到有效控制的目的。要不断改善施工现场的环境和作业环境；要尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染；要健全施工现场管理制度，合理布置，使施工现场秩序化、标准化、规范化，实现文明施工。 3 提高房地产工程管理水平的措施 3.1 熟悉施工合同 熟悉