全球地产五年牛市终结？.pdfVIP

Commentarv J, 1 ìr ìt [ 观察] 全球地产五年牛市终结? 37~. :~~~!~ j 俄罗斯 文 1 .泰 \飞一飞_____.A--一 ___./- .~产~ )卢_::;T 飞 〈工二:(土万 c二三二 从2002年底开始， 全球房地产呈现 ( ..-c之二三工〉 c2 出欣欣向荣的局丽: 美同的房屋平均价 格上涨了55%，但这只是总体的价格，纽 -. \::_主 )·~-y飞〈 约、费城、波士顿以及一些核心大城市 96 .65% 的房价涨幅也达到j300%以上3 俄罗斯胀 幅最大，五年全国房价平均上涨380%， ;如兰 95均可983.87% 1 …- 个别城市达到5倍以上;新西兰全国平 69 .~.~~!~.. :71 :严;明 均房价上涨97%，澳大利亚上涨67%，韩 :伊 J.nbO/o :，才 国上涨44%， 英国上涨80%，东京涨幅较 小，上涨27%， ，t， 国香港上涨69%。中国 0 大陆平均上涨了84%，核心城市服I~ffi 超过 ，9 /1。 3倍(见图表) 。 什么造就了全球地产五年牛市 全球房地产价格普遍上酷的背景 仍然是世界范围内的货币流动性过剩， I 远远超出了传统货币银行学所定义的基 | 融衍生品创新所带动的购房需求上升。 即美元;监发、 美元和日元超低利率造成 | 础货币11日 上货币乘数的范围，所有的商 | 中低收入的家庭不需要良好的信用记 全球范围内的货币流动性过剩。 H 本的 | 业信用提供者、金融信用提供者和金融 |录，甚至不需要担保就可以直接取得次 低利率政策可以推溯到上世纪90年代初 | 衍生品的放大倍数，连同传统的各同央 | 级按揭贷款买房。 期，通过1 99 1 年、 1993年、 1996年、 200 1 I 行基础货币投放以及商业， 银行货币乘 | 澳大利亚和新西兰的房地产需求来 年几个阶段， 日 本央行把贴现率从6%以|数， 都成为货币流动性的来掘。 过多的货 | 自于持续不断的移民，应些都是真实的 l二最低下调到罕见的0%。美国的连续| 币埠逐过少的资产， 从而椎动了包括资 | 消费需求， 因而受到其他因素的影响相 降息是以本世纪初的网络股泡沫破裂和 | 本市场、地产市场、大宗商品市场在内 | 对较小。新西兰每年新增加的侈民达到 9 . 11 为标志，在短短的两三年内把 l 的五年超级大牛市。 I 该国总人口的1 %，而新四兰对t地的控 联邦基准利率降低到1 %的水平。这两个 | 除了全球流动性过剩的共同背景之 | 制也是