凶宅案例及凶宅交易纠纷的解决.docxVIP

凶宅案例及凶宅交易纠纷的解决摘要：“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋,，它是一种客观存在的现象而非源于主观感受。忌讳“凶宅”并非良俗，不能运用民法公序良俗原则进行调整。“凶宅”应被认定为房屋的瑕疵，因隐瞒“凶宅”而为房屋交易产生的纠纷需运用诚实信用原则进行调整，并适用合同法规则救济买受人。关键词：凶宅交易纠纷法律解决一、凶宅的定义（一）曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋此种情况下限定的“凶宅”应符合的要件是：第一，房屋内自然人死亡的事实须是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”，但如果“鬼屋”内确实存在过非正常死亡的客观事实，则为“凶宅”。第二，房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。我国台湾桃园地区曾发生原房主子女因一氧化碳中毒在房屋意外死亡，买受人购买此房后以该房屋是“凶宅”，其购买时意思表示有错误而请求撤销房屋买卖合同，并依不当得利之债请求返还价金的诉讼。桃园地方法院以“内政部地政司”颁布的《房地产委托销售契约模板》中的规定为依据，认为“凶宅”系指“曾发生过凶杀或自杀致死案件”的房屋，系争房屋非“凶宅”，原告不能主张错误撤销意思表示，故驳回了原告的诉请。显然，我国台湾地区“内政部地政司”的规定及桃园地方法院的判决，在解释论上是将“凶宅”限定在因人为因素“发生过凶杀或自杀”致人死亡的房屋，这样就将屋内发生的非人为因素致死的房屋排除在“凶宅”之外。对此，我们持相同观点。但是，如果在屋内加害人或本人以放火、释放煤气等手段致他人或本人死亡，则属于人为因素致人非正常死亡，这样的房屋应该认定为“凶宅”。（二）由于特定环境的影响，多数人认为所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋“异常”，并非主观层面或心理层面之感受，“异常”情况须有确凿的事实，并有使人产生心理恐惧的客观现象存在，例如房屋建在坟地上或房屋的周围以前曾经是墓地。所谓“多数人”，应限定相应的群体范围，应以居住地及周边地区及其他知晓居住地情况的自然人为限，只要这些人中的多数人认为居住地的房屋异常，就可认定为“凶宅”。因此，总结上述两种情况，“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋,，它是一种客观存在的现象而非源于主观感受。二、凶宅案例李先生称，2014年3月3日，他与周先生及我爱我家签订《居间服务合同》，还和周先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，花费268万元购买了周先生的一套房子。2014年5月28日，办了房屋过户手续。买房后，李先生从邻居议论中得知，该房内曾发生过自杀的非正常死亡事件，是典型的“凶宅”。为进一步求证，李先生曾于2015年3月委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）出售该房屋，进而查询房屋的相关信息。在链家数据信息库中，李先生发现周先生的儿子曾在该房中病故，其妻子也曾在该房中上吊自杀。李先生认为，该房是典型的“凶宅”，难以买卖，房屋贬值。周先生及我爱我家故意隐瞒真实情况将房屋出售给他，属于欺诈行为，故诉请法院判令解除合同，退还房款268万及中介费5万余元，并赔偿相关损失20万元。但因担心凶宅信息曝光，李先生最终撤诉。随后该房被链家接收为“自如房”。所谓“自如房”是指房主闲置的房子，交给链家，由链家管理，这样的房子签期比较长，一般为三四年。负责人称，该套房是典型的“凶宅”，链家装修后将考虑出租，如果要销售，肯定得跟买主说，但是如果是出租，链家也全新装修，一般不讲是“凶宅”。该负责人还透露，链家已建立有“凶宅”数据库，“在北京，一共备案有2000多套，不到3000套。”三、纠纷解决的法律基础忌“凶宅”的观念是迷信而不受民法善良风俗的调整，并不意味出卖人出售“凶宅”时不必向买受人承担告知的义务，进而法律对隐瞒“凶宅”交易不做否定性评价。从交易实践看，由于多数民众忌讳居住“凶宅”，这种避之唯恐不及的心态使得此类房屋难以脱手，或因房屋贬值而只能低于市价出售。所以，是否为“凶宅”的客观事实直接决定了房屋交易是否成功，或对交易价格产生重大影响。经济学的“效用”理论认为，效用是指消费者对所购买的商品或服务的满足程度，很多因素会对消费者的这种心理满足产生影响，偏好、忌讳等心理体验自然会影响商品的效用。根据国外及我国香港、台湾地区的经验，“凶宅”往往比同类房屋的正常售价贬值20 %到30 %，这正是“凶宅”效用降低所致。也就是说，对于房屋价值的考察不能仅局限于考察对象的物理状态，“凶宅”往往与血腥、暴力和恐怖联系在一起，其交易价值必然下降。那么，可否将“凶宅”认定为有瑕疵之物？我国《合同法》没有界定何谓“物之瑕疵”，而使用“标的物质量”的概念。对于当