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2016 年第 3 期(总第 155 期) 河南财经政法大学学报 不动产冒名处分行为规则研究 刘道远徐蓓 (北京工商大学法学院，北京 l ∞048) 摘 要:冒用别人名义处分不动产，构成冒名处分。冒名处分不应适用表见代理，也不宜类推适用 表见代理，同时也应该排除适用善意取得，而应该适用物权行为规则。这样不仅在合同效力、物权归属 认定方面清晰明确，对原权利人和交易第二人之间利益进行了充分、合理的协调，而且能够发挥制度本 身对社会价值取向的积极意义。 关键词:不动产冒名处分;善意取得;物权行为 中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:2095-3275(2016)03-0091-07 一、不动产冒名处分行为适用规则的困境 2015 年 10 月 22 日，黄有龙房屋被冒名出售而被诉腾房一案在北京市朝阳区法院开庭审理，经过 法庭调查，黄有龙房屋被冒名处分案的基本事实已被查清:该案涉及的房屋原登记在黄有龙名下，原告 武某某通过黄有龙的委托人靳某购买了该房犀，现该房屋产权人为武某某。因黄有龙未腾退并交付 房屋，武某某起诉至法院要求黄有龙交付该房屋。经查，在这栋房屋买卖过程中，所谓黄有龙的委托 人靳某是通过公证委托获得授权，将房屋出卖，而该公证委托是其他人通过人脸识别技术冒充黄有龙 本人办理的。此案引起社会广泛关注，主要是因为该案无论是在理论上还是司法实践中都存在诸多争 议。在理论上，学者对该案适用的理论依据意见分歧很大，有的认为该案构成善意取得制度应由善意 第三人取得房犀所有权，也有的认为应当运用物权法律行为理论抑或侵权法上的欺诈行为理论支持原 权利人仍然享有房屋的所有权，还有人提出应当适用表见代理的相关规定，这些观点也困扰着司法实 践，法院在审理该类案件时难以抉择。 无独有偶，2008 年曾有以夫妻共同房产设定抵押，但是签名时冒名签署，抵押合同效力发生争议的 真实案例:甲和乙系夫妻，2008 年9 月 20 日，甲向丙借款，甲将与乙共同共有的房屋作抵押，甲和丙均 在抵押合同上签名，合同书上乙的签名是由甲找来的丁冒充其配偶乙所签。对此，乙二概不知，同时， 乙对甲和丙之间以房抵押借款也完全不知惰。同日，甲、丙和丁共同到房地产登记机构申请办理抵押 权登记，所提交的登记申请书及相关文件，乙的签字均有甲找来的I胃签。同月 23 日，房地产登记机 关为丙办理了抵押权登记并发放了抵押权证书。乙后来知道此事并诉请法院判决该抵押借款无效。 值得注意的是，最高人民法院于2015 年第 10 期公报中义公布了一个因为房屋被卖出而产生纠纷 * 收稿日期:2016-01-10 基金项目:本文系大规模侵权救济机制法律问题研究的阶段性研究成果(项目编号:12BFX079) 。 作者简介:刘道远(1972- )，男，河南固始人，北京工商大学法学院副教授，法学博七;徐蓓( 1992一 ) ，女，江苏南通人，北京 工商大学法学院，主要研究民商法。 91 河南财经政法大学学报 2016 年第 3 期 案例(以下简称公报案例 )。具体案情是:案外人李棒以房犀原所有权人喊树林代理人的身份与案 外人谢伟忠签订了房屋买卖合同并办理了过户登记，后第气人连成贤与谢伟忠就该房屋签订了买卖合 同并将该房屋权利核准登记至连成贤名下，现连成贤起诉要求减树林立即迁出系争房屋。一审法院判 决支持原告诉讼请求，要求被告迁出讼争房屋。二审法院则判决撤销一审判决，驳回连成贤要求喊树 林迁出房屋的诉讼请求。主要理由是:(1)另案生效判决已经确认案外人李棒以被告减树林代理人身 份与案外人谢伟忠就系争房犀所签订的买卖合同无效，因为合同不是原始所有人喊树林的真实意思表 示，对其不发生法律效力，其从 2008 年 8 月开始居住在讼争房库里，占有使用至今并有合法依据，因此 连成贤在其从未从卖方谢伟忠处获得房犀牛实际控制权的情况下，要求腾房，法院不予支持。 (2) 第二手